Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/3330 K.2012/4583

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 05.12.2005 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 01.12.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılan ... ve ... tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Dava, yüklenicinin temliki nedeniyle kazanılan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı ... vasisi ..., davayı kabul etmiştir.

Diğer davalılar ... ve ..., yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, dava kabul edilmiştir.

Hükmü, davalılar ... ve ... temyiz etmiştir.

Davalı arsa malikleri ile dava dışı yüklenici arasındaki 22.01.2011 tarihli sözleşme aynı zamanda arsa payının devrini gerektirmekte olup adi yazılı şekilde düzenlenmiştir. Gerçekten, karma bir sözleşme olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaat yapım işi şekle bağlı olmayan bir sözleşmedir. Fakat, bu sözleşmelerde arsa sahibinin borcu taşınmazdaki bir kısım mülkiyeti yükleniciye geçirmek olduğundan sözleşmenin Türk Medeni Kanununun 706, Borçlar Kanununun 213, Tapu Kanununun 26, ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca noterlikte düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Kanun, sözleşmenin geçerliliği (sıhhati) için resmi

şekil aradığından emredici kural gereği resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir. 30.09.1988 tarih ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararının sonuç bölümünde vurgulandığı üzere tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetinin devrine yanaşmaması halinde olayın özelliğine göre hakimin Türk Medeni Kanununun 2.maddesini gözeterek tescil davasını kabul edebileceği ilkesi benimsenmiştir.

Davada davacı, alacağın temliki hükümlerine dayanmıştır. Bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki, alacaklı (yüklenici) ile onu devralan üçüncü kişi (davacı ve asli müdahil) arasında borçlunun rızasına ihtiyaç göstermeden yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir. Ancak, Borçlar Kanununun 162/I maddesindeki “kanun veya akit ile veya işin mahiyeti icabı olarak men edilmiş olmadıkça borçlunun rızası aranmaksızın alacaklı alacağını üçüncü bir şahsa temlik edebilir” hükmünden anlaşılacağı üzere her alacağın temliki mümkün olmayabilir. Başka bir anlatımla kanun, sözleşme veya işin niteliği icabı temlik olanaksızsa o alacak temlik edilemez.

Alacağın temlikine ilişkin bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

Davacı, tescilini istemiş olduğu bağımsız bölümün sözleşmeyle yükleniciye bırakılan yerlerden olduğunu, yükleniciden 01.05.2002 tarihli adi yazılı satış sözleşmesi ile şahsi hakkını temlik aldığını ileri sürmüştür. Gerçekten, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki edimlerin yerine getirilmesi halinde yüklenici, sözleşmeyle devri kararlaştırılan bağımsız bölüm tapularının verilmesini doğrudan arsa sahibinden isteyebileceği gibi, bu hakkını Borçlar Kanununun 162. maddesinden yararlanarak ve yazılı olması koşuluyla üçüncü kişilere de devredebilir. İşte davadaki istemin dayanağı yüklenicinin yaptığı bu temlik işlemidir.

Ancak, yapılan temlik işlemine dayanan tarafın (davacı), temlik işleminin varlığını temlik işleminde bulunan kişiye (yükleniciye), yapılan temlik

sebebiyle de şahsi hak kazandığını borçluya (arsa sahiplerine) karşı kanıtlaması gerekir. Bu bakımdan denilebilir ki, bu gibi davalarda yükleniciyle arsa sahipleri arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. O yüzden de, 22.01.2001 tarihli sözleşmenin tarafı olan yüklenici ...'ın da davada yer alması gerekmektedir.

Yapılan bu saptamalar karşısında mahkemece yapılması gereken iş, davacılara yüklenici aleyhine dava açılmak üzere uygun bir süre vermek, açılırsa o davayı eldeki dava dosyası ile birleştirmek, yüklenicinin de HMK’nun 27.maddesi uyarınca savunma ve delillerini topladıktan sonra istem sonuçları hakkında bundan sonra bir karar vermek olmalıdır.

Değinilen yönlerin bir yana bırakılması doğru olmadığından, karar bozulmalıdır.