Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/3367 K.2012/5134

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 31.03.2005 ve eksik kalan davalılar aleyhine de 28.02.2008 gününde verilen dilekçeler ile tapu iptali ve tescil ile tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davacının temliken tescil talebinin reddine, tazminat talebinin kabulüne dair verilen 18.10.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ve davalılardan ... ve arkadaşları vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, Türk Medeni Kanununun 724 ve 729. maddeleri gereğince temliken tescil, olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir.

Davalılardan ... ve Gayrimenkul Değerler Tic. A.Ş. vekili davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davacının temliken tescil talebinin koşulları oluşmadığından reddine, muhdesatların bedellerinin tazmini taleplerinin kabulü ile 518 parsel üzerinde dava konusu yerdeki ağaçların değeri olan 5.190 TL'nin bu parsel maliki olan ... ve paydaşlarından tahsiline, 517 parselin dava konusu edilen kısmı üzerinde bulunan ağaçların bedeli olan 41.105 TL'nin bu parsel malikleri Hasibe Rana ve paydaşlarından tahsiline, her iki parselin sınırında bulunan yapıların değeri olan 35.524 TL'nin her iki parselin maliki olan davalılardan tahsiline karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili ile 518 parsel malikleri temyiz etmiştir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya kapsamına göre davacı vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-518 parsel maliklerinin temyizine gelince;

Türk Medeni Kanunu madde 684 ve 718/2 hükümleri gereğince yapılar ve bitkiler üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzi haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak bu kuralın istisnaları Türk Medeni Kanununun 722, 723, 724 ve 729. maddelerinde düzenlenmiş, zemin ile üzerindeki yapı ve bitkiler arasındaki bağlantıyı kesmiştir.

Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde yapı sahibine, 729. maddesinde bitkiyi dikene tanınan bu hak kişisel hak niteliğinde olup, bina veya bitki sahibi ve onun külli halefleri tarafından inşaat yapılırken veya bitki dikilip yetiştirilirken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekirki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşıda bu kişisel hak ancak nuhdesat sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724 ve 729. maddelerine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır.

Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır. Burada öngörülen iyiniyet Türk Medeni Kanununun 3. maddesinde hükme bağlanan subjektif iyiniyet olduğundan da kuşku yoktur. Bu kural malzeme sahibinin elattığı taşınmazın başkasının mülkiyetinde olduğunu bilmemesi veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta, bitkiyi dikmekte haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder. Ayrıca, iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar bitkinin dikilip yetiştirildiği ana kadar devam etmelidir.

İkinci koşul ise, yapı ve dikilen ağaçların kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olması gerekir(objektif koşul).

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın ve dikilen şeylerin üzerinde bulunduğu arazi parçasının ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.

Üçüncü koşul, yapıyı yapanın, ağaçları dikenin taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde, geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da gözönünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalıdır.

Bu üç koşulun yanı sıra yapının dikilen ağaçların bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyorsa tescile konu olacak yerin ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Malzeme malikinin tazminat istemesi durumunda; arazi sahibinin yapılan inşaatın veya ağaçların kaldırılmasını istememesi veya talep etmesine rağmen aşırı zarar doğması sebebiyle yapı yıkılamadığı takdirde arazi malikinin mamelekinde sebepsiz bir zenginleşme meydana geleceğinden, bu zenginleşmeye karşılık taşınmaz malikinin malzeme malikine muhik bir tazminat ödemesi gerekir.

Türk Medeni Kanununun 723. maddesi uyarınca ödenecek olan tazminatın tutarı malzeme malikinin iyiniyetli olup olmamasına göre değişir.

Üzerine inşaat yaptığı arazinin kendisine ait olmadığını bilmeyen veya bilmesi gerekmeyen kişi kural olarak iyiniyetlidir. Bunun gibi inşaatı arazi sahibinin açık veya örtülü muvafakatı ile yapan malzeme sahibi de iyiniyetli sayılır. Buna karşılık üzerinde inşaat yaptığı arazinin kendisine ait olmadığını bilen veya bilmesi gereken kişi kötüniyetlidir(Prof. Dr.Kemal T.Gürsoy, Fikret Eren, Erol Cansel, Türk Eşya Hukuku Ankara 1978 sh.610).

Malzeme maliki ve arazi sahibi iyiniyetli ise malzeme sahibine muhik bir tazminat ödenmelidir. Muhik tazminatın tespiti ve takdiri hakime ait bir görevdir. Olayın özelliğine göre malzemenin dava tarihindeki değeri gözetilerek takdir edilir. Malzeme sahibi kötüniyetli ise arsa sahibi malzemenin kendisi yönünden taşıdığı en az değeri öder.

Bu değer inşaat nedeniyle taşınmazda meydana gelen objektif değer artışı oranı olmayacağından burada da olayın özelliğine göre hakimin geniş takdir yetkisi bulunmaktadır(TMK. md.4). Hiç kuşkusuz malzeme sahibi lehine bir tazminata hükmedebilmek için onun bu konuda talebinin bulunması gerekir.

Binanın yıktırılması hususunda arsa maliki tarafından açılan dava, kal'in aşırı zarara yol açacağı için reddedilmiş olmasa bile malzeme malikinin tazminat talebi yoksa hakim re'sen tazminata hükmedemez.

Türk Medeni Kanununun 729. maddesi yollaması ile başkasının mülkiyetindeki taşınmaz üzerine ağaç dikilmesi halinde de yukarıdaki hükümler uygulanır. Açıklanan ilkeler doğrultusunda somut olaya bakıldığında; Davacı, dava konusu parsellerin bir kısmı üzerinde bulunan evini ve ağaçlarını iyiniyetle yapıp diktiğini ileri sürmektedir. Dosya kapsamına ve toplanan delillere göre davacı ...'in dava konusu taşınmazları kadastro çalışmaları sırasında, kadastro tespitinden sonra ancak tespitin kesinleşmesinden önce haricen dava dışı ... isimli kişiden satın alarak oluşturduğu muhdesatlar nedeniyle temliken tescil istediği

anlaşılmaktadır. Dava konusu taşınmazlardan 518 sayılı parsel kadastro sırasında davalılardan Firuzen Topaloğlu ve paydaşları adına 22.12.1969 tarihinde tescil edilmiş ancak tescil malikleri bu taşınmazı diğer davalılar ... ve ...'a 01.10.1993 tarihinde satmışlardır. Bu tapu kaydında dava tarihi itibariyle 518 sayılı parselin maliklerinin, muhdesatların yapıldığı tarihteki malikleri veya onların külli halefleri olmadığı anlaşılmaktadır.

Bu nedenle davacı 518 sayılı parselin şimdiki tapu maliklerinin taşınmazı kullanmadıklarını, taşınmazın önceki malikler tarafından kullanıldığını, satışın göstermelik olduğunu iddia etmektedir. 517 sayılı parsel ise kadastro sırasında Firuzen Topaloğlu ve paydaşları adlarına tespit edilmiştir. Davacının dava konusu yeri satın aldığını beyan ettiği ... tarafından 1968 yılında yapılan tespitten sonra kadastro mahkemesinde bu tespite itiraz davası açılmıştır.

Kadastro mahkemesince davanın reddine ve tespit gibi tesciline karar verilmiş ve karar Yargıtay denetiminden geçerek 21.06.1999 tarihinde kesinleşmiştir. Davacının da dava konusu parsellerin 11.700 m2'lik kısmını 1972 yılında harici senetle ... isimli şahıstan aldığını iddia ederek açmış olduğu tapu iptali ve tescil davası da davacının davasından feragatı sonucu 21.09.2000 tarihinde reddedilmiştir.

Bu durumda davacının dava konusu taşınmazı hak sahibi olmayan kişiden almış ve tapu iptali ve tescil istemine ilişkin davası da reddedilmiş olduğundan mahkemenin davacının iyiniyetli olmadığına ilişkin kabulü yerindedir. Yukarıda açıklanan ilkeler gereğince de, iyiniyetli olmayan kişi temliken tescil isteyemiyeceğinden mahkemece davacının tescil talebinin reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

Davacının ikinci kademedeki bina ve ağaç bedellerinin tazmini istemi mahkemece kabul edilerek muhdesatların tam değerinin davalılardan tahsiline karar verilmiş, bu hükmü de 518 sayılı parselin malikleri temyiz etmiştir.

Yukarıda açıklandığı üzere Türk Medeni Kanununun 723. maddesi uyarınca malzeme sahibine ödenecek olan tazminat tutarı malzeme malikinin iyiniyetli olup olmamasına göre değiştiğine göre, mahkemece iyiniyetli olmadığı kabul edilen davacıya malzemesinin değerinin tamamının ödenmesi doğru değildir.

Kararı temyiz eden 518 sayılı parselin malikleri muhdesatın yapıldığı ve bitirildiği tarihte taşınmazın maliki olmadıklarından öncelikle bu parselin yeni maliklerine karşı eldeki davanın yöneltilip yöneltilemeyeceği sorununun çözülmesi gerekir. Yani taşınmaza sonradan malik olan kişilerin malzeme sahibini (davacıyı) bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olup olmadığının belirlenmesi gerekir.

Yapılan araştırma ve inceleme sonucu 518 sayılı parselin yeni maliklerinin taşınmazın eski malikleri

ile davacıyı bu hakkından mahrum bırakmak amacıyla el ve işbirliği içinde olmadığı, satışın gerçek satış olduğu anlaşılması durumunda, inşaat yapılırken taşınmazın maliki olmayan ya da onları külli halefi olmayan, 518 sayılı parselin maliklerine karşı bu hak ileri sürelemeyeceğinden mahkemece bu davanın reddine karar vermek gerekir.

Aksi halde, yani davalıların önceki malikle el ve işbirliği içinde olduğu anlaşılması durumunda ise, yukarıda açıklandığı üzere, iyiniyetli olmayan davacıya arsa sahibi malzemenin kendisi yönünden taşıdığı en az değeri ödeyecektir. Bu değer muhdesat nedeniyle taşınmazda meydana gelen objektif değer artış oranı olmayacağından burada olayın özelliğine göre hakimin geniş takdir yetkisi bulunmaktadır(TMK'nun 4.md).

Dosyada mevcut bilirkişi raporlarının incelenmesinde, dava konusu binanın çok az bir kısmının 518 sayılı parselde kaldığı anlaşılmaktadır.

O halde mahkemece, yeni maliklerin eski maliklerle el ve işbirliği içinde olup olmadığı araştırılmalı, davacıyı bu haktan mahrum etmek amacıyla taşınmazın el değiştirdiği sonucuna varılırsa, öncelikle binanın 518 sayılı parselde kalan kısmının binaya zarar vermeden kaldırılıp kaldırılmayacağını araştırmalı, bu kısmın kaldırılmasının fahiş zarar doğurması durumunda o kısımdaki malzemenin diğer istem olan ağaçların arsa sahipleri yönünden taşıdığı en az değeri belirlenmeli, bu değer uzman bilirkişilere hesaplattırılmalı, Türk Medeni Kanununun 4. maddesi hükmü gözetilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir.

Mahkemece, 518 sayılı parselin maliklerine bu hakkın ileri sürülüp sürülmeyeceği belirlenmeden muhdesatların tam değerine hükmedilmesi doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.