Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/4625 K.2012/5749

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 27.01.2009 gününde verilen dilekçe ile yükleniciden temlik alınan hakka dayalı mülkiyetin tespiti, tapu iptal ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 14.10.2010 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekilleri tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yükenicinin temliki nedenine dayalı olarak sözleşme konusu taşınmazın mülkiyetinin davacıya ait olduğunun tespiti, ikinci kademedeki istek ise kat mülkiyeti kurulması halinde tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir.

Davalılar, eda davası açılması imkanının bulunduğu yerde tespit davası açılmasında hukuki yarar bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, dava kabul edilerek davaya konu taşınmazın mülkiyetinin davacıya ait olduğunun tespitine karar verilmiştir.

Hükmü, davalılar temyiz etmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi, yüklenicinin karşı edinimi yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Bir binanın inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. İşte, yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa teslimden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya

bağımsız bölümün tescilini isteyebilir. Kuşkusuz yüklenicinin teslimden sonraki borcu ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam edeceğinden, yüklenici eserdeki ayıp ve eksikliklerden ve koşulları yerinde ise arsa sahibinin ceza-i şart alacağı ile sözleşmedeki diğer alacaklarından ve ayrıca kanundan kaynaklanan alacaklarından da sorumludur.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan yüklenici edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hak sebebiyle arsa payı veya bağımsız bölüm tapusunun devrini ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162 ve devamı maddelerine dayanarak kişisel hakkının arsa sahibinin onayı gerekmeksizin üçüncü kişilere yazılı olmak koşulluyla devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkı yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olağına sahiptir.

Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın dava edilerek arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece, tüm bu yönler üzerinde durulmalı, yüklenici, üçüncü kişi davacıya ancak hak kazandığını devir ve temlik edebileceğinden bu husus duraksamaksızın saptanmalıdır.

Bütün bu araştırmalar sonunda eserin (binanın) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği, ne var ki, yüklenicinin arsa sahibine gerek ayıp ve eksik işlerden, gerekse sözleşmede yer alan bazı hükümler sebebiyle sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı yada olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakkın sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.

Eldeki davada, davacı istemi mülkiyetin tespiti ve şartları oluştuğunda tescil istemlerine ilişkindir. 24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da irtifakı kurulmadan önce bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız eş deyişle arsa değeri belirlenmiş veya belirlenmemiş olarak noterlerde yapılan satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olduğu kabul edilmiştir. Davacının dava dilekçesinde belirttiği her iki istem birlikte değerlendirildiğinde, yukarıda yapılan açıklama doğrultusunda tescil imkanı bulunduğundan, tapu iptal ve tescil davası olarak görülmesi gereken davanın tespit davası olarak dinlenilme olanağı yoktur,

Bütün bu açıklamalardan sonra, mahkemece yapılması gereken iş, yerinde keşif yapılarak yöntemince seçilecek bilirkişiler vasıtası ile Borçlar

Kanununun 162 ve devamı maddeleri uyarınca tescil imkanının bulunup bulunmadığı araştırılmalı, tescil imkanı bulunduğu tespit edildiği takdirde, satış vaadine konu taşınmaza isabet edecek arsa payını tıpkı kat irtifakı kurulacakmış gibi hesaplatmalı, davacı adına tescil edilecek bulunacak arsa payını davalının arsa payından düşürülerek davacıya adına tescil etmek olmalıdır.

Değinilen bütün bu yönler bir yana bırakılarak tespit hükmü kurulması doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.