Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/5133 K.2012/6463

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 14.03.2008 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 14.09.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı, satış vaadine konu binanın depremde yıkılarak yok olduğunu, yapılan satış vaadine dayanılarak bağımsız bölüm tescilinin istenemeyeceğini, talep edilmesi halinde arsa payı bedelinin davacıya ödenebileceğini, açılan davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, satış vaadi taliki şarta bağlı olarak yapıldığından, taşınmazda kat irtifakı kurulmamış olduğundan söz edilerek dava reddedilmiştir.

Hükmü, davacı temyiz etmiştir.

Burada öncelikle belirtilmelidir ki, 24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da irtifakı kurulmadan önce bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız eş deyişle arsa payı belirlenmiş veya belirlenmemiş olarak noterlikçe düzenlenen kat mülkiyeti ya da kat irtifakı satış vaadi sözleşmesinin geçerli olacağıdır. Diğer bir ifadeyle, taşınmazda kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmamış olsa da satış vaadi alacaklısı, satış vaadi sözleşmesine dayanarak bağımsız bölüm tescili isteminde bulunabilir.

Davada dayanılan 23.09.1998 tarihli sözleşmenin konusu 499 ada 3 sayılı parsel üzerindeki binanın 9 numaralı bağımsız bölümü ve bu bağımsız bölüme

isabet edecek arsa payı ve eklentileridir. Vaat borçlusu olan davalı, binadaki 9 numaralı bağımsız bölüm mülkiyetini ve bunun arsa payı ile eklentilerini davacıya satış vaadinde bulunmuştur. Belirtildiği üzere, davacı bu satış vaadi sözleşmesine dayanabilir.

499 ada 3 sayılı parselin tapu kaydının incelenmesinden; taşınmazın tapuda arsa vasfıyla kayıtlı olduğu, paylı mülkiyet rejimine tabi olarak 1/3 payının davalı adına, diğer payların başkaları adlarına kayıtlı olduğu görülmektedir. Taşınmaz, imar hudutları dahilindedir. Taşınmaz üzerindeki binanın depremde yıkılarak yok olduğu hususu taraflar arasında çekişme konusu değildir.

Gerçekten, Borçlar Kanununun 149. maddesi gereğince bir sözleşmenin taliki şarta bağlı olarak yapılması mümkündür. Bu gibi durumlarda, borcun mevcudiyeti ilerde gerçekleşecek bir hadisenin tahakkukuna bağlanır. Ancak, aynı yasanın 154. maddesi uyarınca şartın tahakkuku iki taraftan birinin iyiniyet kaidelerine muhalif hareketinden gerçekleşemiyorsa, o şart yasa uyarınca tahakkuk etmiş sayılır.

Somut olayda, 499 ada 3 sayılı parsel üzerindeki bina depremde yıkılarak yok olduğundan ve bunda her iki tarafın bir kusuru bulunmadığından, artık sözleşmedeki şartın gerçekleşmesini beklemeye gerek yoktur.

Burada üzerinde durulması gereken diğer bir husus da, ifa imkansızlığıdır. Bazı hallerde borçlu, borcunu ifa etmek istediği halde bu mümkün olmayabilir. Borcun ifa edilmemesinin bir nedeni de imkansızlıktır. İfa imkansızlığında, ifa konusunun yerine getirilemez nitelikte olması söz konusudur.

Örneğin, somut olayda olduğu gibi satışı vaat olunan bağımsız bölümün bulunduğu binanın deprem nedeniyle yok olması, o binadaki bir bağımsız bölümün mülkiyetinin vaat alacaklısına verilmesini imkansız kılabilir. Bu tür ifa imkansızlığında, maddi bir neden vardır. Borçlar Kanununun 117. maddesine göre, imkansızlık borcu sona erdiren nedenlerden biridir.

Kısaca belirtmek gerekirse, davacı imkansızlık sebebiyle 499 ada 3 sayılı parsel üzerindeki binanın 9 numaralı bağımsız bölümünün adına tescilini isteyemez. Ne var ki, yukarıda vurgulandığı üzere davalı vaat alacaklısı bağımsız bölüm dışında bu bağımsız bölüme isabet edecek arsa payı ve eklentilerinin de davacıya satışı vaadinde bulunmuştur. Yine vurgulandığı üzere burada Borçlar Kanununun 154. maddesine göre, 149. maddede sözü geçen şartın tahakkukunu beklemeye gerek yoktur.

Bu şartın tahakkukunu beklemeden de davalı, arsa payı ve eklentilerinin satışı vaadine bulunduğundan, bu borcun hükmen ifa edilmesi gerekir.

Bütün bu anlatılanlardan sonra mahkemece yapılması gereken iş, varsa imar müdürlüğündeki işlem dosyasında ve depremle ilgili dosyaya sunulan diğer belgelerden yararlanmak, gerek duyulursa keşif yapılmak suretiyle satışı vaat edilen 9 numaralı bağımsız bölüme isabet edecek arsa payını bilirkişilere hesaplatmak ve bu paya ilişkin davacı istemini kabul ederek, davalının payından iptal ederek davacı adına tescil etmek olmalıdır. Değinilen yön göz ardı edilerek, sözleşmedeki şartın gerçekleşmediğinden bahisle davanın yazılı olduğu şekilde reddi doğru olmadığından, karar bozulmalıdır.