Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/5496 K.2012/9388

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 10.06.2008 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil veya tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; tazminat isteminin kısmen kabulüne dair verilen 17.06.2011 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili ve davalı şirket vekili ile duruşmasız olarak davalı ... vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 10.07.2012 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av.... ile karşı taraftan davalılar vekili Av.... geldi. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, 668 ada 1 parsel sayılı taşınmazda bulunan 51 numaralı villanın satışı konusunda davalı ... Yapı Ltd. Şti. ile dava dışı ... arasındaki sözleşme yapılıp bedelinin ödendiğini, davalı ... Yapı Ltd. Şti.nin onayı ile taşınmazın dava dışı ... tarafından davacıya devrine ilişkin 19.02.2007 tarihli bir sözleşme düzenlendiğini, davalı ... Yapı Ltd. Şti.’nin davacı adına düzenlediği 19.03.2008 günlü fatura gereğince taşınmazın bakiye bedelinin 55.495 TL ödendiğini, davalı ...

Yapı Ltd. Şti. 20.03.2008 günü bedeli iade ettiğinden tevdii mahalli tayiniyle bedelin depo edildiğini, davalı ... Yapı Ltd. Şti. 03.03.2008 günlü ihtarı ile sözleşmeyi tek taraflı olarak feshettiğini ve 04.03.2008 tarihinde de taşınmazı muvazaalı olarak davalı ...’e devrettiğini ileri sürerek taşınmazın adına tescilini veya taşınmaz bedelinden şimdilik 300.000 TL'lik

bölümü ile bir aylık kira bedeli 2.000 TL tazminatın davalı ... Yapı Ltd. Şti.’den alınmasını istemiştir.

Davalı ..., kendisine husumet yöneltilemeyeceğini, davalı ... Yapı Ltd. Şti.’ne bedelini ödeyerek ve taşınmazı tapuya güvenerek edindiğini; davalı ... Yapı Ltd. Şti. ise dava dışı ... ile düzenlenen sözleşmenin biçim koşuluna uygun olmadığını, davacının ödemelerin tamamını yerine getirmeyip 125.640 Euro ödediğini, bu bedeli iadeye hazır olduğunu, davacının bedeli ödememesi üzerine taşınmazın davalı ...’e satış yoluyla devredildiğini savunarak davanın reddini istemişlerdir.

Mahkemece, tapu iptali ve tescil isteminin reddine; 240.807,65 TL bedelin davalı ... Yapı Ltd. Şti.nden alınmasına karar verilmiştir.

Hükmü, taraflar vekilleri temyiz etmiştir.

Dava, tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek ise tazminat taleplerine ilişkindir.

1-a)Bir taşınmazı tapudan devralan üçüncü kişinin hukuki durumunun TMK’nun 1023 ve 1024. maddeleri gereğince değerlendirilmesi gerekir. Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.

Belirtilen ilke, TMK’nun 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki TMK’nun 1024. maddesinde de “Bir aynı hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır.

Ne var ki, tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.

Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, Türk Medeni Kanununun 1024.maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan

tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.

Somut uyuşmazlıkta, davalı ... dava konusu taşınmazı tapu kaydına güvenerek 04.03.2008 tarihinde satın alma yoluyla edinmiştir. Davalı ...’in taşınmazın davacıya temlik sözleşmesi ile devredildiğine ilişkin bilgisi bulunduğu ve taşınmazı kötüniyetli edindiğine dair bir kanıt sunulmadığından, TMK’nun 1023. maddesi uyarınca ediniminin korunması gerekir. Bu nedenle, davacının mülkiyet aktarımına ilişkin temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

b)Davada ikinci kademede tazminat isteminde bulunulmuştur. Gerçekten, davacı akidi olan yükleniciden Borçlar Kanununun 96.maddesine dayanarak ademi ifa sebebiyle tazminat isteyebilir. Buradaki borcun nedeni, borçlunun taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü, genellikle bir akde dayandığından buna “akdi tazminat”, borçlunun sorumluluğuna da “akdi sorumluluk” denilmektedir. Borçlar Kanunun 96. maddesi gereğince ödenmesi gereken tazminat ise alacaklının müspet zararıdır. Müspet zarardan da, borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne vaziyette bulunacak idi ise, bu vaziyetle mamelekin hali hazır vaziyeti arasındaki fark anlaşılmalıdır.

Somut olayda, dava konusu 668 ada 1 parsel sayılı taşınmazda bulunan 51 numaralı villa davalı ... Yapı Ltd. Şti. tarafından dava dışı ...’a adi yazılı ve tarihsiz sözleşme ile temlik edilmiştir. Bu temlik sözleşmesine dayanarak ... taşınmazı 19.02.2007 tarihli sözleşmeyle davacıya devretmiş, davalı ... Yapı Ltd. Şti. de bu devir işlemine 19.02.2007 tarihinde onay vermiştir. Davalı ... Yapı Ltd.

Şti.’nin taşınmazın toplam bedelinin 289.100 TL olduğuna ilişkin davacı adına fatura düzenlediği anlaşılmaktadır. Hükme esas alınan 02.02.2011 tarihli mali bilirkişi raporundan davacı ... bayiinin toplam 240.807,65TL ödemede bulunduğu anlaşılmaktadır. Ayrıca, davacının taşınmaz bedelinden 55.495 TL’yi de tevdii mahalline depo ettiği görülmektedir. Davacı taşınmaz bedeline ilişkin edimini yerine getirmiştir.

04.11.2008 günü yapılan keşif sonucu alınan mimar ve emlakçı bilirkişinin 28.11.2008 tarihli raporunda taşınmazın dava tarihindeki değeri 550.000 TL olarak belirlenmiştir. Davalı ... Yapı Ltd. Şti.nin BK’nun 96. maddesi gereğince davacının müspet zararını ödemesi gerekmektedir. Müspet zarar da, borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne vaziyette bulunacak idi ise, bu vaziyetle mamelekin hali hazır vaziyeti arasındaki fark anlaşılmalıdır.

Dava konusu taşınmazın satış bedelinin 289.100 TL olduğu konusunda taraflar arasında bir çekişme bulunmamaktadır. Davacı ... bayii tarafından bu miktarın 240.807.65 TL kısmının ödendiği anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece, dava konusu taşınmazın satış bedeli ile dava tarihindeki rayiç değeri gözetilerek daha önce yapıldığı belirtilen ödemenin dava tarihi itibariyle değeri belirlenmek üzere gerekirse bilirkişilerden rapor alınarak davacının isteyebileceği müspet zararı hesaplattırılmalı, bulunacak bu tutarın davadaki talebi aşmamak koşuluyla davalı yükleniciden tahsiline karar verilmelidir.

Mahkemece, yukarıda açıklanan saptamalar bir yana bırakılarak davanın yazılı gerekçe ile hüküm altına alınması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

2-Bozma nedenine göre, davalıların temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına karar verilmiştir.