Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/5837 K.2012/6783

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 13.12.1996 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 17.05.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, 12384 parsel sayılı taşınmazda inşaa edilmekte olan binanın bodrum kattaki 1 no'lu bağımsız bölümünün 25/631 arsa payı ile birlikte yüklenicinin temliki işlemine dayalı olarak tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı arsa sahibi, yüklenicinin binayı sözleşmeye uygun olarak yapmadığını, binanın 3 ve 4 normal katlarının projeye aykırı ve kaçak olarak yapıldığını, yüklenicinin inşaat sözleşmesinde belirtilen edimini yerine getirmediğini, davanın reddini savunmuştur.

Davalı yüklenici ilanen tebligata rağmen duruşmaya gelmemiş, davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece, dava kabul edilmiş, 12384 parsel sayılı tarlanın 25/631 hissesinin davalı ... payından iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Hükmü, davalı arsa sahibi temyiz etmiş, karar Dairemizin 31.05.2004 tarihli ilamı ile Borçlar Kanununun 162 vd. maddeleri gereğince davacının temellük ettiği şahsi hakkı davalı arsa sabihine karşı ileri sürme imkanı olup olmadığının araştırılması gerektiği belirtilerek bozulmuştur.

Mahkemece bozmaya uyulmuş, görevsizlik ve yetkisizlik kararları üzerine tüketici mahkemesine gelen dosyada keşfen yapılan incelemeler

sonucu davanın reddine karar verilmiş, hükmü, davacı ... vekili 1 no'lu meskenin belediyenin onaylı projesinde yer aldığı, tescile hak kazanıldığı nedeniyle temyiz etmiştir.

3194 sayılı İmar Kanununun 26 ve 27. maddelerinde belirtilen ayrıcalıklar dışında yapıya başlanmadan önce ruhsat alınması zorunludur. Buradaki “ruhsat” kavramı (ya da yapı izin belgesi) arsa malikine taşınmazı üzerinde imar koşullarına uygun bir yapıyı veya yapılmış bir yapı üzerindeki esaslı değişiklik, ek ve onarımları yapabilmesi için yetkili merciin verdiği izin belgesini ifade eder. Bu belgeyle arsa maliki taşınmazı üzerine bina yapabilme yetkisi kazanır.

3194 sayılı İmar Kanununun 21. maddesinin başlığında “yapı ruhsatiyesi” olarak ifade edilen bu belgeye uygulamada “inşaat ruhsatı” denilmektedir. Yapıya ruhsat alınarak başlanmış ve inşaat, ruhsat ve eklerine uygun biçimde bitirilmişse hiçbir sorun yoktur. Ancak, yapıya ruhsat alınmadan başlanmışsa veya yapı alınan ruhsat ve eklerine aykırı olarak bitirilmişse ortadan imar kurallarına aykırı bir inşaat var demektir. Uygulamada bu tür inşaatlara da “kaçak inşaat” denilmektedir.

İmar Kanununun 32. maddesi hükmüne göre de ruhsat alındığı halde inşaat ruhsat ve eklerine aykırı şekilde yapılmışsa binanın belediye encümeni veya il idare kurulu kararın müteakip belediye ve valilik tarafından yıkılması gerekir. Yıkılması gereken bir binanın ekonomik değeri de yoktur. Böylesine bir bina yıkıma tabi olacağından bu tür yerlerde bağımsız bölüm satışına ilişkin sözleşmeye dayanılarak mülkiyet talebinde bulunulamaz.

Aksinin düşünülmesi halinde kaçak yapı yasalara aykırı olarak mahkemeler eliyle yasallaştırılmış olacağından bu aşamada açılan mülkiyet nakline ilişkin davanın dinlenmesi mümkün değildir.

Davaya konu olayda; dayanılan 22.07.1992 günlü sözleşmede satış vaadine konu 12384 sayılı parsel üzerinde inşa edilmekte olan binanın bodrum katındaki 1 no'lu meskenin 25/631 arsa payı ile birlikte yüklenici tarafından davacıya satıldığı ifade edilmiştir. Dosya içerisindeki belediye başkanlığının 05.02.2010 tarihli cevabi yazısına göre yapının ruhsat ve eklerine aykırı olarak ikinci bodrum katının iptal edildiği, ruhsatlı katlar üzerine 3. ve 4. normal katların kaçak olarak yapıldığı, kaçak kısımların yıkılmasına karar verildiği, tapuda halen tarla vasfı ile kayıtlı olduğu, yasal hale gelmesi ve ruhsata bağlanmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün satın alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan

üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir. Borçlar Kanununun 163. maddesi hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasında yazılı olarak da yapılabilir. Ne var ki, alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir.

Mahkemece, dava konusu bağımsız bölümün de üzerinde bulunduğu inşaatın imar ve projeye aykırı olarak yapıldığı, yasal hale gelmesi ve ruhsata bağlanmasının mümkün olmadığına ilişkin isabetli ret gerekçesi yanında Dairemizin bir kararı emsal gösterilerek satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin resmi şekilde yapılması gerektiği, ayrıca 3194 sayılı İmar Kanununun 18/son maddesine aykırılık nedeniyle sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığı gerekçeleriyle de davanın reddine karar verilmiş ise de Borçlar Kanununun 163. maddesi gereğince temlikin yazılı olması yeterli bulunduğundan yukarıda açıklanan ve dava konusu olaya uygun olmayan ret gerekçesi doğru görülmemiş, hükmün gerekçesinin düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir.