Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/5952 K.2012/9387

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 06.01.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu kaydında kira şerhinin yazılması istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 21.03.2011 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi dahili davalı vekili ile duruşmasız olarak davalı vekili ile davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 10.07.2012 günü için yapılan tebligat üzerine gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, davalı ...Ş. ile 20.08.2007 günü düzenledikleri kira sözleşmesi ile 1 parsel sayılı taşınmaza davalı şirketin bina yaparak davacıya kiralanması konusunda anlaştıklarını, sözleşmenin (4.3) maddesi gereği kira sözleşmesinin tek taraflı tapuya şerh verilebileceğini, sözleşmedeki davalı şirket imzasının noter tarafından onaylı bulunmadığı gerekçesiyle tapu müdürlüğü tarafından isteminin reddedilmesi üzerine davalıya sözlü olarak ihtarda bulunduğunu, bu ihtarlara rağmen kira sözleşmesi tapuya şerh verilmediğinden ... 12.Noterliği’nin 24.11.2009 günlü ihtarının gönderildiğini, edimin yine yerine getirilmediğini ileri sürerek, 1 parsel sayılı taşınmaza kira sözleşmesinin şerh verilmesini istemiştir.

Davalı ...Ş. taraflar arasındaki kira sözleşmesinin hastane binasının tamamlanıp iskan ruhsatının alınması şartına bağlı olduğunu, ekonomik sıkıntı nedeniyle taahhüdünü yerine getiremediğinden ... 8. Noterliği’nin 11.01.2010 günlü ihtarıyla sözleşmeyi feshettiğini, sözleşmenin feshinin yaptırımının sözleşmenin (2.7) maddesinde düzenlendiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davalı ...Ş. vekili, dahili davalı ... vekili ve davacı vekili temyiz etmiştir.

1-Dava, tapu kaydına kira şerhinin yazılması istemine ilişkindir.

Bir sözleşme ahlaka, kamu düzenine ve yasaya aykırı hükümler taşımaması halinde tarafları bağlar. Yasanın aradığı biçim koşuluna uygun olarak düzenlenen sözleşmeye dayanarak edimin yerine getirilmesi istenebilir. Geçerli bir sözleşmede taraflara yüklenen edimler kural olarak sözleşmenin kurulduğu anda yürürlüğe girer. Ancak, taraflar sözleşme edimlerini ileride ki bir tarihte yürürlüğe girmesini düzenleyebilecekleri gibi, edimlerin yerine getirilmesini gerçekleşmesi olanaksız veya kanun ya da ahlak düzenine aykırı bulunmayan şarta da bağlayabilirler. Şarta bağlı borçlarda edim, hukuki etkisi gelecekteki vukuu kuşkulu bir olayın gerçekleşmesi ile yerine getirilmesi istenebilecektir. Şarta bağlı borçlar, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 170 ila 176. maddelerinde düzenlenmiştir.

Taşınmaza ilişkin sözleşmelerin tapu kaydına şerh edilmesini taraflar sözleşme ile kararlaştırabilirler. Bu işlemin amacı, ilişkin bulunduğu hukuki durumu üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getirmek, hukuki duruma aleniyet kazandırmaktır. Bu yönü ile şerh ayni bir etki özelliğini gösterir.

TMK’nun 1009 ila 1011 ve Tapu Sicil Tüzüğünün 54 ila 66. maddelerinde düzenlenen şerhler, şahsi hakların kuvvetlendirilmesi, malikin tasarruf yetkisinin sınırlandırılması ve muvakkat (geçici) tescilin tapu kütüğüne yazılmasını sağlar. Hangi hakların tapu kütüğüne şerh edileceği kanun tarafından belirlenmiştir. Dolaysıyla, kanunun belirlemediği bir hak tapu kütüğüne şerh edilemez.

TMK’nun 1009. maddesinde arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceği hükme bağlanmıştır.

Taşınmaz kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerhi, kiracıya sözleşme konusu hakkın sonradan malik olanlara karşı da ileri sürülebilme yetkisi tanır. Borçlar Kanununun 255. ve buna paralel olarak düzelenmiş olan 277. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 1009. maddesi hükümleri gereğince, taşınmaz kira sözleşmelerinin tapu siciline şerh verilmesine olanak tanınmaktadır. Gerçekten taraflar sözleşmelerinde, sözleşmenin tapu siciline şerh edilebileceğini kararlaştırmışsa iki taraftan biri sözleşmenin bu hükmüne dayanarak tapu siciline şerh verilmesini müdürlükten isteyebilir.

Somut olayda, davacı ile davalı ...Ş. arasında 20.08.2007 günlü ve bu sözleşmeye bağlı 17.12.2008 tarihli ek sözleşme düzenlenmiştir. 20.08.2007 günlü sözleşmenin ‘Konusu” başlıklı 2. maddesinde, 1 parsel sayılı taşınmaz üzerine kiralayan davalı ...Ş.tarafından hastane olarak

kullanılmaya elverişli bir bina yapılıp en geç 01.05.2009 tarihinde iskan ruhsatı alınarak davacı kiracı ... A.Ş. kiralanması düzenlenmiştir.

Yine bu sözleşmenin “Kiranın Başlangıcı ve Süresi ve Şerhi” başlığını taşıyan 4. maddesinde, kiranın başlangıç tarihi, kiralayanın inşaatı tamamlayıp, yapı kullanma izin belgesinin alındığının kiracıya yazılı olarak bildirildiği tarihten itibaren 1 ay sonraki tarih olduğu ve davacının sözleşmenin tapu siciline şerh ettirilmesine yetkili olduğu hüküm altına alınmıştır. Taraflar arasındaki bu sözleşmenin hukuki etkisi, kısacası yürürlüğe girmesi, davalı kiralayan ...

A.Ş. maliki olduğu 1 parsel sayılı taşınmaza hastane olarak kullanılmaya elverişli bir bina yapılarak iskan ruhsatının alınması koşuluna bağlanmıştır. Bu koşul yerine getirilmeden kira sözleşmesi hüküm ifade etmez. Dosya arasında bulunan tespit dosyalarındaki bilirkişi raporlarından 1 parsel sayılı taşınmazdaki inşaatın %34 seviyesinde bulunduğu anlaşılmaktadır.

Görülüyor ki, her ne kadar taraflar arasında geçerli bir sözleşme bulunsa da bu sözleşmenin hukuki etkisini gösterebilmesi için gerekli, hastane olarak kullanılmaya elverişli bir bina yapılması koşulu gerçekleşmemiştir. Bu nedenle, taraflar arasındaki kira sözleşmesi hüküm ifade etmediğinden tapu kaydına şerh verilmesi doğru değildir.

Mahkemece, yukarıda yapılan saptamalar bir yana bırakılarak yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir. 2-Davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince; HUMK’nun 434. maddesi uyarınca mahkeme kararlarının temyizi harca tabi olup, davacı temyiz harcı yatırmadığı gibi, temyiz dilekçesi temyiz defterine de kaydedilmemiş olduğundan temyiz isteminin reddi gerekmiştir.