Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/662 K.2012/1078

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 01.11.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 21.07.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yapılan binada davalı yükleniciye bırakılan çekişmeli bağımsız bölümü ondan temlik aldığını ileri sürerek, tapu iptali ve tescil istemiştir.

Davalı, davacının satış bedelinin bir kısmını ödemediğini savunmuş ve davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davada, davalı yüklenicinin yaptığı 06.01.2010 tarihli temlik işlemine dayanılmıştır. Gerçekten, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yüklenici arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır. Koşulları yerinde ise, kazandığı kişisel hakkına dayanarak arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Kişisel hak kazanan yüklenici, bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi, şahsi hakkını arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşuluyla (BK. m.162,163) üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.

Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Somut olayda, dava konusu bağımsız bölüm kat karşılığı temlik nedenine dayalı olarak davalı yüklenici adına tescil edilmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici, finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyaç, yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanabilir.

Aslında arsa sahibinin, kural olarak BK m.364 uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunun üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse, alacağın temliki; alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan, şekle bağlı bir akittir. Alacağın temliki halinde, temlik eden önceki alacaklının dava konusu hak üzerinde tasarruf yetkisi kalmaz. Artık borçludan ifayı istemek yetkisi, yeni alacaklıya geçer.

Ne var ki, bu gibi davalarda alacağın temlik edildiği iddiasının yükleniciye, temlik edilen alacak sebebiyle ifayı isteme yetkisi kazanıldığının ispatı ise arsa sahibine karşı yapılabileceğinden, hem yüklenicinin hem de yükleniciyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayan arsa sahibinin davada taraf durumunu alması gerekir. Denilebilir ki, arsa sahibi ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır.

Bu anlatılanların sonucuna göre mahkemece öncelikle yapılması gereken iş, 12.08.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmenin tarafı olan arsa sahipleri hakkında da dava açmak üzere davacıya mehil vermek, dava açılırsa eldeki dava dosyası ile birleştirmek, arsa sahibinin de savunma ve delillerini toplamak ve hâsıl olacak sonuca göre karar vermek olmalıdır. Açıklanan bu yön düşünülmeden davanın kabulü doğru olmadığından karar bozulmalıdır.