Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/7922 K.2012/9089

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 29.07.2011 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 21.11.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Mahkemece, dayanılan satış vaadi sözleşmesi ile bağımsız bölümün satışının vaat edildiği ancak ana taşınmazda kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı, koşulları gerçekleşmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Davadaki istemin dayanağı, 01.08.2001 günlü satış vaadi sözleşmesidir. Sözleşmede "... 9 parsel numarasında kayıtlı bulunan arsa vasıflı gayri menkul üzerinde mevcut 1 bodrum, 1 zemin, 1 normal katlı binanın kurulmakta olan kat mülkiyetine göre zemin kat 2 no'lu mesken niteliğindeki gayrimenkuldeki hak

ve hissemin tamamını bugünki tarihi itibari ile alıcısı bulunan ...'ya 2 milyar TL bedel mukabilinde satmayı vaad ediyorum" denilmek suretiyle satış vaadinde bulunulmuştur.

Sözleşmede ifa için kesin bir süre belirlenmemiş, ancak taşınmaz mülkiyetinin yapının kat mülkiyeti kurulduktan sonra davacıya geçirileceği kararlaştırılmıştır. Borçlar Kanununun 149. maddesi uyarınca bir aktin konusu olan borcun ilerideki bir hadisenin tahakkukuna bağlanması mümkündür. Bu tür sözleşmelere hukukumuzda şarta bağlı sözleşmeler denilmektedir. Taliki şartın gerçekleşmemesi halinde kural olarak borcun ifası istenemez.

Somut olayda; sözleşme 01.08.2001 tarihinde yapılmış ve davacı bu tarihten itibaren taşınmazda oturmaktadır. Davalı kat mülkiyeti kurulmadığı için tapuda ferağ veremediğini, kat mülkiyeti kurulması halinde derhal ferağ vereceğini beyan etmiştir. Sözleşmesinin ifa ile sonuçlanması için taraflar o sözleşme hükümleri ile uzun süre bağlı tutulamaz. Buna da Borçlar Hukukunda "tahammül süresi " denilmektedir.

Uygulamada satış vaadi sözleşmelerinin yorumunda Borçlar Kanunu'nun 18.maddesi hükmünün gözetilerek sözleşmelerin ifasına olanak verecek şekilde yoruma gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Somut olayda; gerek sözleşme içeriğinden ve gerekse vaat borçlusunun duruşmada alınan imzalı beyanından, davanın dayanağı satış vaadi sözleşmesi ile davacının taşınmazda paydaş kılınmasının amaçlandığı görülmektedir.

24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında vurgulandığı üzere zemininde bina bulunan ancak kat mülkiyeti ya da kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazda bağımsız bölüm satış vaadi geçerli kabul edilmiş, böyle bir satış vaadi söz konusu ise bağımsız bölüme tahsis edilecek arsa payı oranının bilirkişi görüşünden yararlanılarak saptanması her zaman olanaklı bulunduğundan bağımsız bölüme düşen arsa payı oranı satış vaadi sözleşmesinde gösterilmemiş olsa bile bu sözleşmenin geçerli olduğu sonucuna ulaşılmıştır.

O halde mahkemece yerinde keşif yapılarak yukarıda açıklanan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı doğrultusunda 9 parsel sayılı taşınmazdaki binada kat irtifakı kurulacakmış gibi her bir bağımsız bölüme düşen arsa paylarının bilirkişiye hesaplatılması, bundan sonra davacıya sözleşme ile satışı vaat edilen bağımsız bölüm için saptanacak arsa payı yönünden de davacı adına tescile karar verilmesi gerekir.

Değinilen yönler gözardı edilerek yazılı gerekçelerle istemin reddine karar verilmesi doğru görülmemiş kararın bozulması gerekmiştir.