Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/9141 K.2012/10685

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 13.12.2007 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 08.03.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde satış bedelinin ve cezai şartın tahsili istemlerine ilişkindir.

Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, tapu iptali ve tescil isteminin reddine, tazminat isteminin kabulü ile 3.000,00 TL cezai şart ile 4.908,35 TL tazminatın yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.

1- Davacı, satış vaadine konu 701, 2342 ve 2005 parsel sayılı taşınmazların tapuda üçüncü kişiler adına kayıtlı olması nedeniyle tescil isteminden vazgeçerek istemini alacağa çevirmiş, tescil istemine sadece 676 parsel yönünden devam etmiştir. Mahkemece, 676 sayılı parsel yönünden diğer koşulların oluştuğu, ancak satış vaadine konu edilen pay oranında bu parselin 5578 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun hükümleri uyarınca bölünmez bütünlük şartını oluşturmadığı gerekçe gösterilerek tescil isteminin reddine karar verilmiştir.

5578 sayılı yasa 09.02.2007 tarihinde yürürlüğe girmiş olup sözleşme 10.02.2002 tarihinde yapıldığından bu yasa hükümlerine tabi değildir. Açıklanan nedenle tescil isteminin bu gerekçe ile reddi doğru görülmemiştir. Ne var ki 676 sayılı parsel tapuda halen vaat borçlusu ...’in murisi ... adına kayıtlı olup elbirliği mülkiyetine tabi olduğundan ifa olanağı bulunmamaktadır. Mahkemece davacının bu parsele yönelik tescil isteminin bu nedenle reddi gerekirken ifraz imkanın bulunmadığı gerekçesiyle reddedilmesi doğru değil ise de davanın reddi sonucu itibarı ile doğru olduğundan tescil istemine yönelik temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2- Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 17.02.1971 tarihli ve 1505-85 sayılı kararında belirtildiği üzere cezai şart (ceza koşulu) geçerli bir borcun yerine getirilmemesi veya eksik yerine getirilmesi ya da belli bir yerde, belli bir zamanda yerine getirilmemesi durumunda borçlunun ödemesi gereken götürü bir edimdir. Ceza koşulu ile amaçlanan, asıl borcun yerine getirilmesi ihtimalini kuvvetlendirmektir. Böyle olunca, kuşkusuz asıl borç yerine getirilmişse asıl borcun ferisi olan ceza koşulu alacağına başvurulamaz.

Türk Borçlar Kanununun 179. maddesinde ceza ile ifa arasındaki ilişkiye göre, birbirinden farklı üç tür ceza koşulu düzenlenmiştir. Bunlar seçimlik ceza koşulu, ifaya eklenen ceza koşulu ve ifayı engelleyen ceza (dönme cezası) koşuludur. Bu terimler yasada yer almamış olsa da gerek öğretide ve gerekse uygulamada benimsenmiştir.

Eğer ceza “bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi” durumu için kararlaştırılmışsa…” (TBK m.179/1) seçimlik ceza (seçimlik yetki) söz konusudur. O halde, asıl borcun ifa edilmesi veya gereği gibi ifa edilmesini kuvvetlendirmek için ceza anlaşması yapılmışsa bu tür bir ceza seçimlik cezadır. Seçimlik ceza nerede ise bütün borca aykırılık halleri için kararlaştırılabilir. Burada tekrar etmek gerekirse, borçlu borcunu yerine getirdiği sürece alacaklı ceza isteyemez. Asıl borç ifa edilmişse ceza söner. Fakat asıl borç ifa edilmemiş veya gereği gibi ifa edilmemişse ceza o zaman gündeme gelir, muacceliyet kazanır.

Türk Borçlar Kanununun 179/II maddesine göre taraflar cezayı “borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi” durumu için kararlaştırmışsa ifaya eklenen ceza söz konusudur. Burada asıl borcun belirlenen zamanda ve yerde ifa edilmemesi söz konusudur. İfaya eklenen ceza koşulu özellikle borcun geç ifa edilmesi halinde uygulanır ve uygulamada en çok rastlanan ceza koşulu türüdür.

İfaya eklenen ceza ile asıl borcun belirlenen zamanda ve belirlenen yerde ifa edilme ihtimali kuvvetlendirilmek istendiğinden cezanın talep edilebilmesi için alacaklının ifayı talepten vazgeçmemesi, başka bir deyişle sözleşmeyi feshetmemiş olması gerekir. İfaya eklenen ceza kural olarak ancak ifa ile birlikte talep edilebilirse de taraflar sözleşmede aktin feshi halinde dahi ceza istenebileceğini kararlaştırabilir.

Alacaklının ifaya ekli ceza isteyebilmesi için hakkından açıkça veya ifayı kabul ederken örtülü biçimde vazgeçmemesi, ifayı kabul ederken ihtirazı kayıt bildirerek ceza koşulunun yerine getirilmesini isteme hakkını saklı tutması gerekir.

Dönme cezası ise, Türk Borçlar Kanununun 179/son maddesinde düzenlenmiştir. Taraflardan biri sözleşmeyle kendisine tanınan bu ... kullanarak yani cezayı ödeyerek yükümlülüğünden kurtulur. Haklı bir nedene dayanarak sözleşmeden dönen tarafın ise ceza ödemek yükümlülüğü yoktur. Dönme cezasında yetki borçludadır. Borçlu ya ifayı yerine getirir veya cezayı ödeyerek akitten cayma hakkını kullanır. Dönme cezası, sözleşmenin ifasından vazgeçilmesi halinde istenebileceğinden, şayet aktin ifası talep edilmişse veya sözleşme ifa ile bitmişse istenemez.

Sözleşmenin ifa edilmemesi nedeni ile bir ceza kararlaştırılmış ise alacaklı borcun veya cezanın ifasını isteyebilir. Somut olayda; satış bedelinin iadesi talep edildiğine göre artık cezanın ifası istenemeyeceğinden mahkemece sözleşme ile kararlaştırılan ceza miktarının davalıdan tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

Kabule göre de; ifa imkansızlığı nedeni ile tazminata hükmedilmesi gerektiğinde dava konusu taşınmazın rayiç değeri üzerinden tazminata karar verilmesi gerekirken, satış bedelinin güncelleştirilerek tazminata karar verilmesi yerinde olmamıştır.