Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2013/10360 K.2013/14938

Davacılar tarafından, davalılar aleyhine 08.12.2010 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 07.03.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacılar vekili, davalılardan ... ve ...’in 2382 parsel sayılı taşınmazda murisleri ...’ten intikal eden miras hak ve hisselerinin tamamını 20.07.2004 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davalılardan ...’a satmayı vaat ettiklerini, ...’ın da 30.07.2004 ve 01.12.2004 tarihli satış vaadi sözleşmeleri ile anılan taşınmazın bir kısmını davacılara satmayı vaat ettiğini, ancak daha sonra dava konusu taşınmazın muvazaalı olarak önce davalılardan ...’a daha sonra da diğer davalı ...’a devredildiğini belirterek dava konusu taşınmazın tapusunun 775,42 m2’ye isabet eden kısmının iptali ile davacılar adına tescilini talep etmiştir.

Davalılar, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın iştirak halinde mülkiyete tabi olması ayrıca İmar Yasasının 18. maddesi ile 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 5578 Sayılı Yasa ile değişik 8. maddesine aykırı biçimde bir kısmının satış vaadine konu edilmesinden dolayı satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tapu iptali ve tescil istenemeyeceği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiştir.

Davacıların satış vaadi sözleşmesine dayanarak davaya konu taşınmazı temlik aldıkları, davacılardan ...’nin üzerinde bina yaparak taşınmazı kullandığı ancak davalılardan ...’ın içlerinde davalılardan ... ve ...’in de olduğu tapu malikleri aleyhine açtığı tapu iptal tescil davası sonucunda davalıların kabulü üzerine davanın kabulüne karar verilerek 05.11.2010 tarihinde mahkeme kararı ile malik olduğu, daha sonra taşınmazı tapuda diğer davalı ...’a devrettiği anlaşılmaktadır.

Davacılar tapuda yapılan bu devir işlemlerinin muvazaalı olduğunu, davacıların dayandığı satış vaadi sözleşmelerinin akim kalması amacıyla yapıldığını ileri sürmüşlerdir. Mahkemece davacıların muvazaa iddiası araştırılmamış, 5403 sayılı Yasanın 5578 sayılı Yasa ile değişik 8. maddesine göre bölünmesi mümkün olmayan taşınmaza ilişkin yapılan satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olması sebebi ile tapu iptali ve tescil istenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 5578 sayılı Kanunla değişik 8. maddesi ile.

Tarım arazileri, doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılmış; belirlenen parsel büyüklüğünün mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olamayacağı, tarım arazilerinin bu büyüklüklerin altında ifraz edilemeyeceği, bölünemeyeceği veya küçük parsellere ayrılamayacağı, kural olarak tarım arazilerinin,

belirlenen büyüklükteki parsellerden daha küçük parçalara bölünemeyeceği, bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu arazilerin ifraz edilemeyeceği, payların üçüncü şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği veya rehnedilemeyeceği hüküm altına alınmıştır.

Bu nedenle; yukarıda belirtilen bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde oluşmuş hisselerin üçüncü şahıslara satılması devredilmesi yasaklanmakta olup bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinin, paydaşlarının veya iştirakçilerinin tamamının birlikte katılımı ile üçüncü kişiye satışı yapılabilir, devredilebilir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verilebilmesi için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. 5578 sayılı Kanunla değiştirilen 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi nedeniyle sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.

Mahkemenin kabulününün aksine taraflar arasındaki resmi şekle uygun olarak düzenlenen satış vaadi sözleşmesi geçerlidir ancak yukarıda açıklanan yasa hükmü gereğince ifa olanağı bulunmamaktadır.

Bu itibarla mahkemece tapuda yapılan satış işleminin muvazaalı olarak yapıldığının araştırılmaması doğru değil ise de 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 5578 sayılı Yasa ile değişik 8. maddesi hükmü gereği tescilin mümkün olmaması karşısında davanın reddi sonucu bakımından yerinde olduğundan HUMK’nın 438/son maddesi gereğince hükmün gerekçesinin değiştirilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir.