Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2013/1105 K.2013/3099

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 23.11.2001 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine dair verilen 31.10.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: KARAR

Davacılar, davalı ile ... Noterliğinde 06.01.1993 günü düzenledikleri satış vaadi sözleşmesi uyarınca 1638, 1634, 1650, 892, 894, 673, 630, 889, 1573, 1570 ve 1611 parsel sayılı taşınmazların satışının vaat edildiğini ileri sürerek, taşınmazların adlarına tescilini istemişlerdir.

Davalı, annesinden intikal eden payı sattığını, babasından kalan payları satmadığını savunmuştur.

Mahkemece, davacı ...’nin isteminin reddine, diğer davacıların isteminin kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davacı ... vekili temyiz etmiştir.

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından

birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5578 sayılı Kanunla değiştirilen 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

Somut olayda, davacılar 06.01.1993 günlü satış vaadi sözleşmesine dayanarak tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur. Anılan sözleşmede davalı ..., murisi ...’den intikal eden çekişme konusu taşınmazlardaki payın satışını vaat etmiştir. Sözleşmeye konu 1638, 1634, 1650, 892, 894, 673, 630, 889 ve 1611 parsel sayılı taşınmazların 6/48 payı. 1573 ve 1570 parsel taşınmazlar ise verasetten iştirak halinde davalının murisi ... ... adına kayıtlıdır.

Elbirliği mülkiyetine konu taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarının birbirleriyle yaptıkları satış vaadi sözleşmelerinin ifa olanağı bulunmaktadır. Ancak, ortaklardan birinin ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.

Somut uyuşmazlıkta, taşınmaz malikinin eşi... ...’a ait veraset ilamında davacı mirasçı olarak yer aldığı halde, davacının murisi olan eşi malikten sonra vefat etmesine rağmen malik veraset ilamında mirasçı olarak yer almamaktadır. Bu çelişkinin giderilmesi amacıyla davalının murisi malik ... ...’a ait yeni tarihli bir veraset ilamının sunulması veya veraset ilamının iptali için davacıya süre verilmelidir.

Bundan ayrı, dava konusu taşınmazlardaki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi amacıyla Karapınar Sulh Hukuk Mahkemesinin 2004/401 Esas 2009/34 Karar sayılı davanın kesinleşip kesinleşmediği; kesinleşmiş ise infazının yapılıp yapılmadığı araştırılmamıştır.

Yapılacak bu araştırmalar sonucunda davacı ile davalı arasındaki sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığı saptanacaktır. Sözleşmenin ifa olanağının bulunduğunun anlaşılması halinde davanın kabulü; ifa olanağının doğmadığının saptanması halinde ise şimdiki gibi davanın reddi gerekir. Mahkemece, eksik araştırma ve incelemeyle davanın yazılı gerekçeyle reddi doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.