Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2013/1180 K.2013/6694

Davacı- karşı davalı vekili tarafından, davalılar- karşı davacılar aleyhine 21.01.2009 gününde verilen dilekçe ile elatmanın önlenmesi ve kal istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 11.09.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı- karşı davalı vekili ile davalı- karşı davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, elatmanın önlenmesi, kal ve eski hale getirme, karşılık dava Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı, dava konusu taşınmazın tapuda adına kayıtlı olduğunu, davalılar tarafından taşınmazın bir kısmına haksız olarak lokanta hizmeti gören ahşap bir yapı inşa edildiğini belirterek elatmanın önlenmesi talebinde bulunmuştur.

Davalılar ise karşılık dava ile taraflar arasında yapılan taksim sözleşmesi gereğince dava konusu taşınmazın davacıya bırakıldığını, davacının da taşınmazın 1200 m2’lik kısmını kendilerine vermeyi kabul ettiği halde taahhüdünü yerine getirmediğini, üzerine iyiniyetle lokanta ve eklerini inşa ettiklerini ileri sürerek 1200 m2’lik yerin tapu kaydının iptali ile ifrazen adlarına tescilini, tescil mümkün olmadığı takdirde arsanın ve inşaatın bedelinin davacıdan tahsiline karar verilmesini istemişlerdir.

Mahkemece, dava konusu 834 parsel sayılı taşınmazın 1200 m2’lik kısmına davalıların elatmasının önlenmesine, kal isteminin ise reddine, karşılık davada istenen temliken tescil talebinin de reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı ve karşılık davanın davacıları temyiz etmişlerdir.

Türk Medeni Kanununun 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;

Türk Medeni Kanununun 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.

c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince;

1-Yapılan yargılamaya toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davalı-karşı davacılar tarafından dava konusu taşınmaz üzerine bina inşa edilmesinde iyiniyetli oldukları kanıtlanamadığından temliken tescil talebine yönelik davanın reddi yerinde olup davacının tüm, davalıların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2- Davalı-karşı davacıların diğer temyiz itirazlarına gelince;

Davalı-karşı davacılar temliken tescilin mümkün olmaması halinde ayrıca tazminat isteminde de bulunmuşlardır.

Türk Medeni Kanununun 723. maddesi uyarınca ödenecek olan tazminatın tutarı malzeme malikinin iyiniyetli olup olmamasına göre değişir. Üzerine inşaat yaptığı arazinin kendisine ait olmadığını bilmeyen veya bilmesi gerekmeyen kişi kural olarak iyiniyetlidir. Bunun gibi inşaatı arazi sahibinin açık veya örtülü muvafakatı ile yapan malzeme sahibi de iyiniyetli sayılır.Buna karşılık,üzerinde inşaat yaptığı arazinin kendisine ait olmadığını bilen veya bilmesi gereken kişi kötüniyetlidir (Prof. Dr. Kemal T. Gürsoy, Fikret Eren, Erol Cansel. Türk Eşya Hukuku. Ankara 1978.sh.610).

Malzeme maliki ve arazi sahibi iyiniyetli ise malzeme sahibine muhik bir tazminat ödenmelidir. Muhik tazminatın tespit ve takdiri hakime ait bir görevdir. Olayın özelliğine göre malzemenin dava tarihindeki değeri gözetilerek takdir edilir. Malzeme sahibi iyiniyetli değil ise arsa sahibi malzemenin kendisi yönünden taşıdığı en az değeri öder.

Bu değer inşaat nedeniyle taşınmazda meydana gelen objektif değer artışı oranı olmayacağından burada da olayın özelliğine göre hakimin geniş takdir yetkisi bulunmaktadır (TMK.m.4). Hiç kuşkusuz malzeme sahibi lehine bir tazminata hükmedebilmek için onun bu konuda talebinin bulunması gerekir.

Binanın yıktırılması hususunda arsa maliki tarafından açılan dava, kal'in aşırı zarara yol açacağı için reddedilmiş olsa bile malzeme malikinin tazminat talebi yoksa hakim re'sen tazminata hükmedemez.

Davalı-karşı davacılar temliken tescilin mümkün olmaması halinde inşaatın ve üzerinde bulunduğu 1200 m2 arsaya tekabül eden bedelinin davacıdan tahsili isteminde bulunmuşlardır. Yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporundan, 834 sayılı parseldeki yapıların değeri 85.352,25 TL olarak saptanmıştır. Dava konusu taşınmazın tescili istenen 1200 m2’lik bölümünün değeri ise 300.000 TL’dir.

Bu durumda yıkım fahiş bir zarar meydana getireceğinden, davacının kal talebinin reddinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Gerçekten, arazi sahibinin yapılan inşaatın kaldırılmasını istememesi veya talep etmesine rağmen, bu davada olduğu gibi aşırı zarar doğması sebebiyle yapı yıkılamadığı takdirde arazi malikinin mamelekinde sebepsiz bir zenginleşme meydana geleceğinden, bu zenginleşmeye karşılık taşınmaz malikinin malzeme malikine muhik bir tazminat ödemesi gerekir.

Yapılan bu saptamalara göre, davalı ve birleştirilen davanın davacısının kal isteminin ancak tazminat ödenmesi koşuluyla hüküm altına alınması gerekeceğinden; davalı-karşı davacıların iyiniyetli oldukları kanıtlanamadığına göre yukarıdaki yönteme uygun şekilde tazminat alacağı hesaplattırılmalı, bu miktar davacılara ödenmek üzere depo edildikten sonra kal talebi hakkında bir karar verilmelidir. Değinilen bu hususun gözardı edilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.