Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2013/13004 K.2014/921

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 15.07.2011 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 28.02.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davalılar, davaya cevap vermemişlerdir.

Mahkemece, muris M.. C..’in tapuda adına kayıtlı olan taşınmazla ilgili olarak elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü bir kısım davalılar vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından

birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5578 sayılı Kanunla değiştirilen 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

Kararın gerekçesinde her ne kadar davacılardan K.. E.. ve Ş.. C.. dışındaki tarafların tapu kayıt maliki M.. C.. mirasçıları oldukları belirtilmiş ise de Ş.. C..'in de M.. C..'in mirasçısı olduğu anlaşılmaktadır. Dava konusu taşınmaz elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olup mahkemece, elbirliği mülkiyetinin davacı vekilinin talebi ile paylı mülkiyete çevrilmesi de mümkün değildir.

Elbirliği maliklerinin birbirlerine yapmış oldukları satış vaatleri geçerli ise de üçüncü şahıslara yapılan vaatlerin ifa olanağı bulunmamaktadır. Bu itibarla G.Y. ile Ş.. C.. ve K.. E.. arasında düzenlenen 20.06.1984 tarihli satış vaadi sözleşmesi geçerli olmakla birlikte ifa olanağı bulunmadığından mirasçılardan G. . tarafından üçüncü kişi konumunda olup elbirliği maliklerinden olmayan K.. E..’e yapılan satış vaadi sözleşmesi uyarınca tescil kararı verilemez.

Ayrıca, ifa olanağı mevcut olsa dahi satış vaadinin 5578 sayılı Kanunla değiştirilen 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırılık teşkil edip etmediği de araştırılıp belirlenmeden tescil kararı verilmesi isabetli değildir.

Mirasçılardan B. T. ise 29.07.1987 ve 04.08.1989 tarihli satış vaadi sözleşmeleri ile murisi babası M.. C..’ten intikal edecek miras hak ve hisseleri ile 20.06.1984 tarihinde satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan alacağını davacı E.. C..’e temlik etmiştir. Bu satış vaadi sözleşmeleri gereğince mahkemece B. T. miras hak ve hisselerinin iptali ile davacılardan Ekrem adına tesciline karar verilmiş ise de mirasçılardan Bedriye aleyhine usulüne uygun olarak açılmış bir dava bulunmamaktadır. Bu itibarla, Bedriye payının iptali ile davacı Ekrem adına tesciline karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Bu durumda mahkemece, dava konusu taşınmazla ilgili satış vaadi sözleşmelerinin tarihleri ile yukarıda belirtilen hususlar gözetilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik incelemeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.