Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2013/13268 K.2014/178

Davacı tarafından, davalı aleyhine 27.09.2004 gününde verilen dilekçe ile elatmanın önlenmesi ve kal ile ecrimisil; birleştirilen davanın davacısı Ş.. Y.. tarafından M.. B.. aleyhine 29.11.2004 gününde verilen dilekçe ile Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl davanın reddine, birleştirilen davanın kabulüne dair verilen 20.09.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili ve davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dileçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: KARAR

Asıl davada davacı ve birleştirilen davada davalı M.. B.., tapuda paylı olarak maliki olduğu 221 parsel sayılı taşınmaza davalı Ş.. Y..’ın çeşitli yapılar yapmak suretiyle haksız elattığını, bu sebeple yapıların kal’ine ve davalının ecrimisil ödemeye mahkum edilmesine karar verilmesini talep etmiş, birleştirilen davanın ise reddini savunmuştur.

Asıl davanın davalısı ve birleştirilen davanın davacısı Ş.. Y.., tapuda halen kendi adına kayıtlı olan ancak M.. B.. tarafından kullanılan 212 parsel sayılı taşınmaz ile bu davanın konusu olan taşınmazı M.. B.. ve babası ile trampa ettiğini, daha sonra trampa ile hak sahibi olduğu 221 parsele 1974 yılında bina inşa ettiğini ve otuz yıldır bu binayı kullandığını, M..

B..’un da halen 212 parseli kullanmaya devam ettiğini, 221 parsel sayılı taşınmazda anılan bina inşaatının bitmesinden bir yıl sonra kadastronun kesinleştiğini, 221 parsel sayılı taşınmazdaki binadan ve binanın kullanımından hem M..

B..’un ve hem de babasının haberdar olduğunu, iyiniyetli olması ve binanın zeminden daha değerli olması sebebi ile TMK’nın 724. maddesi şartları oluştuğundan uygun bir bedel karşılığı taşınmazın tapu kaydının iptali ile kendi adına tescilini talep etmiş ve aynı gerekçe ile asıl davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, asıl davadaki elatmanın önlenmesi ve ecrimisil talebinin 221 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki yapıların kal’i halinde fahiş zarar doğacağı anlaşıldığından reddine, birleştirilen davadaki temliken tescil talebinin TMK'nın 724. maddesi gereğince kabulü ile 221 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davalı ve birleştirilen davanın davacısı adına tesciline, 11.736,00 TL’nin birleştirilen davanın davacısından alınarak asıl davanın davacısına ödenmesine karar verilmiştir.

Hükmü, asıl davanın davacısı ve birleştirilen davanın davalısı M.. B.. ve asıl davanın davalısı ve birleştirilen davanın davacısı Ş.. Y.. temyiz etmiştir.

Asıl dava, mülkiyet hakkında dayalı elatmanın önlenmesi ile kal, ecrimisil, birleştirilen dava TMK'nın 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

TMK'nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK'nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

TMK'nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin TMK'nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;

TMK'nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK'nın 3.maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni

göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.

c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince;

Asıl davada davacı M.. B.. paydaşı olduğu 221 sayılı parsele davalı Ş.. Y.. tarafından bina ve çeşitli yapılar inşa edilerek haksız elatıldığı gerekçesiyle bu davayı açmıştır. Davacı M.. B..’un 2/3 hisse ile maliki olduğu 221 sayılı parselin kadastro tespiti 10.05.1975 tarihinde kesinleşmiştir.

Birleştirilen davada temliken tescil isteyen Ş.. Y.. dava dilekçesinde binanın kadastro tespiti kesinleşmeden önce inşa edildiğini beyan etmiştir. 3402 sayılı Kadastro Kanununun 12/3. maddesi gereğince; kadastro sırasında düzenlenen tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz.

Temliken tescil isteğine yönelik birleştirilen dava 29.11.2004 tarihinde kadastro tespitinin kesinleşmesinden on yıllık süre geçtikten sonra açıldığından TMK'nın 724. maddesine dayalı temliken tescil isteminin hak düşürücü süre yönünden reddine, asıl davadaki elatmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil isteminin kabulüne karar vermek gerekirken birleştirilen davanın esastan incelenerek kabulü, asıl davanın reddi doğru görülmemiş, bu sebeple kararın asıl davanın davacısı lehine bozulması gerekmiştir.