Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2013/15219 K.2014/2437

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 12.09.2008 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali, tescil ve tespit istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine dair verilen 10.02.2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yapı ortaklığına kabul nedeniyle tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek 24.250,00 TL ödeme yapıldığının tespiti taleplerine ilişkindir. Davalı, davaya cevap vermemiştir. Mahkemece, harici satışa değer tanınamayacağı gerekçesiyle tapu iptali ve tescil davası reddedilmiş, ikinci kademedeki istek yönünden davacının geçersiz sözleşme gereğince davalıya 20.06.2008 tarihi itibariyle 24.250,00 TL ödemiş olduğunun tespitine karar verilmiştir. Hükmü, davacı temyiz etmiştir.

Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden, davalının aynı zamanda arsa sahibi sıfatıyla maliki olduğu.. ada .. parsel üzerine yaptığı inşaata yapı ortaklığı modeliyle üçüncü kişileri dahil ettiği, bu şekilde sağladığı finansla inşaatı yürüttüğü, D-Blok (8) numaralı bağımsız bölüm için davacıyı ortaklığa dahil ettiği anlaşılmaktadır. Tekrar vurgulamak gerekirse davacı, hem arsa sahibi hem de yüklenici sıfatını taşımaktadır.

Gerçekten, Türk Medeni Kanununun 706., Borçlar Kanununun 213., 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddeleri hükümleri gereğince tapuda kayıtlı bir taşınmaz satışının hüküm ve sonuç meydana getirmesi için sözleşmenin resmi biçim koşuluna uyularak yapılması zorunlu ise de, 30.09.1988 tarih ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararının sonuç bölümünde vurgulandığı üzere tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde olayın özelliğine göre hakimin Türk Medeni Kanununun 2. maddesini gözeterek tescil davasını kabul edebileceği ilkesi benimsenmiştir.

Kaldı ki davalı, aynı zamanda yüklenici de olduğundan, Borçlar Kanununun 162. ve 163. maddeleri gereğince yazılı yapılmak koşuluyla davacıya temlik işleminde de bulunabilir. Yapılan bu saptamalara göre, davacının tescil isteğinin kabulü için yasal bir engel bulunmamaktadır.

Bu durumda mahkemece, yukarıda yapılan açıklamalar gözetilerek .. ada .. parsel üzerinde kat irtifakı kurulmadığından, yerinde yeniden keşif yapılarak ve taşınmaza ait tasdikli projelerden yararlanılarak taşınmazda kat ittifakı kurulacakmış gibi her bir bağımsız bölüme dağıtılacak arsa payları inşaatçı ve mimar bilirkişilere hesaplatılmalı, bu hesaplama sonucu dava konusu bağımsız bölüme isabet edecek arsa payı bulunmalı, hesaplanacak arsa payı davalının arsa payından düşerek davacı adına tesciline karar verilmelidir.

Taraflar arasındaki sözleşmenin temlik işlemine konu işin bedeline ilişkin 7. maddesinde “maliyetler Bayındırlık ve İskân Müdürlüğünün belirlediği fiyatlardan % 25 daha düşük olacaktır” hükmü ile bilirkişilerin 12.01.2009 tarihli raporlarında yaklaşık maliyet değerinin 33.432,81 TL olarak belirlenmiş olduğu hususu ile ödeme tutarının 24.250,00 TL olarak iddia edildiği hususları da göz önünde bulundurularak eksik ödenen miktar var ise bu bedelin de depo edilmesi sağlanmalıdır.

Bu yönler bir yana bırakılarak dava konusu taşınmaza isabet edecek arsa payına ilişkin tescil talebinin kabulüne karar vermek gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.