Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2013/15251 K.2014/3311

Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 24.09.2013 gün ve 2013/8553-12095 sayılı ilamı ile onanmasına karar verilmişti. Süresi içinde davalı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali, tescil mümkün olmadığı takdirde arsa payının tescili isteğine ilişkindir.

Davalı vekili duruşmada, müvekkilinin arsa sahibi olarak dava dışı Kardelen Konut Yapı Kooperatifi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını, bu sözleşme gereğince kendisine düşecek katları satmayı vaat ettiğini, ruhsat alınmadığı için tapuların devrinin imkansız hale geldiğini savunmuştur.

Mahkemece, dava konusu binanın imara aykırı olması nedeniyle ruhsatının bulunmadığı, çekme mesafesine uyulmaması ve bina yoğunlaşması nedeniyle de yasal hale gelmesinin mümkün olmadığı, binada kat irtifakı kurulamayacağı gerekçesiyle davacının ikinci kademedeki isteği olan arsa payının tesciline karar verilmiştir.

Hükmü davalı vekili temyiz etmiştir.

24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararı gereğince; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra, ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmadan önce, bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız, eş deyişle arsa payı belirlenmiş veya belirlenmemiş olarak Noterlerce düzenlenen kat mülkiyeti ya da kat irtifakı satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olduğuna, bu tür bir satış vaadi sözleşmesinin Tapu Memurunca düzenlenmesinin zorunlu bulunmadığına karar verilmiştir.

Burada üzerinde durulması gereken husus kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmamış bir taşınmazdan bağımsız bölüm satış vaadinde bulunulması ve satışı vaat olunan bağımsız bölümün yer aldığı yapı "kaçak-imara aykırı" ise olayın ne şekilde bir çözüme kavuşturulması gerektiğidir.

3194 sayılı İmar Kanununun 26 ve 27. maddelerinde belirtilen ayrık durumlar dışında inşaata başlanmadan önce tüm yapılar için ruhsat alınması zorunludur. Bu belge ile arsa maliki taşınmazı üzerine yapı yapabilme yetkisini kazanır. Ruhsat alınarak inşaata başlanmış ve ruhsata uygun olarak yütürülerek tamamlanmış ise bir sorun yoktur. Ancak, ruhsat alınmadan inşaata başlanmışsa ortada imar mevzuatına aykırı bir yapı var demektir. Bu tür inşaat "kaçak inşaat" tır.

İmar Kanununun 32. maddesine göre ruhsat alınmış olmakla beraber inşaat, ruhsat ve eklerine aykırı yapılmışsa bu inşaat kaçak yapı sayılacağından yıkıma tabi tutulur. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yapılan bina veya bağımsız bölümler yasaya uygun hale getirilmezse yıkılması gerektiğinden ve yıkılacak yerlerle ilgili olarak yaratılmış ekonomik değerlerin korunması söz konusu olamayacağından bu yere arsa payı tanınarak tapuya tescili olanaksızdır.

Başka bir ifadeyle 24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararının ancak imar mevzuatına uygun inşa edilmiş fakat henüz kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış binalardaki bağımsız bölüm satışının vaat etilmesi halinde uygulanabileceğinin kabulü gerekir.

Somut olaya gelince; 16.08.2002 günlü satış vaadi sözleşmesinde ".... kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulmamış bulunan B blok zemin kat 2 numaralı mesken vasfını haiz taşınmazı 500.000.000 TL (Beşyüzmilyon) bedelle ...'e satmayı vaad ediyorum" denilmek suretiyle satış vaadinde bulunulmuştur.

Dosya içerisindeki Tarsus Belediye Başkanlığının 04.10.2011 tarihli yazısında 3247 ada 3 no'lu parselin ayrık nizam, dört katlı konut alanı olarak imarlı olduğu, yapı ruhsatına rastlanılmadığı, parsel üzerindeki binanın komşu çekme mesafesi ve bina yoğunluğu bakımından imara uygun olmadığı bildirilmiştir. 03.08.2012 tarihli inşaat bilirkişi raporunda ise 1990 yılında imarın ada bazında uygulandığı, daha sonra ada bazındaki parselin ifrazı yapılınca üzerindeki mevcut binaların imara aykırı duruma düştüğü, binanın yasal hale gelmesinin mümkün olmadığı, ruhsat ve proje olmadığından kat irtifakının oluşturulamadığı vurgulanmıştır.

Davacının pay tescilini istediği yapının imar mevzuatına aykırı (kaçak) olduğu anlaşıldığından bu taşınmazdan bağımsız bölüm tescili talep edilemez. Sözleşmenin mevcut haliyle ifa olanağı mevcut olmayıp satış vaadi sözleşmesinin davalının kusurundan dolayı ifa edilmemesi nedeniyle Borçlar Kanununun 96. maddesine (6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 112. maddesine) dayanarak ademi ifa nedeniyle uğradığı zararın tazminini, yani taşınmazın rayiç değerinin ödenmesini isteyebilir.

Bu durumda mahkemece, çekişmeli dairenin üzerinde bulunduğu binanın 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine aykırı olarak inşa edildiği gözetilerek dava konusu daireye karşılık hesaplanan arsa payının tescili talebinin reddi gerekirken kabulü doğru görülmemiş, mahkemece verilen kararın bu gerekçe ile bozulması gerekirken Dairemizce sehven onandığı anlaşıldığından davalı vekilinin yerinde görülen karar düzeltme isteminin kabulü ile hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.