Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2013/16331 K.2014/5154

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 28.07.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil olmaz ise tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; tapu iptali ve tescil davasının kabulüne dair verilen 13.02.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davalı arsa malikleri, inşaatın bitirilmediğini, davanın reddini savunmuşlardır. Davalı yüklenici ise davayı kabul etmiştir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir. Hükmü davalı arsa malikleri vekili temyiz etmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, sözleşmenin yüklenici olan tarafına edimlerini yerine getirdiğinde üzerine bina yapılacak olan arsadan belli bir payın verilmesini gerektirir. Başka bir anlatımla, bu sözleşmelerdeki eserin bedeli bir miktar para değil, üzerine inşaat yapılacak olan binadaki bağımsız bölüm tapusudur.

Yüklenici, arsa sahibinden kazanacağı şahsi hakkını doğrudan ona karşı ileri sürebileceği gibi, Borçlar Kanununun 162. vd. maddelerinden yararlanarak üçüncü bir kişiye de temlik edebilir. Davada dayanılan 10.10.2005 tarihli sözleşme gerçekte alacağın temliki işlemidir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç göstermeden yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir.

Fakat, temlik işleminin yapıldığı esnada ona vakıf olamayan arsa sahibi, kendisinden ifa istenmesi halinde Borçlar Kanununun 167. maddesinden yararlanarak temlik işlemi yapılmamış olsaydı temlik edene karşı ne tür def’ileri varsa temellük edene karşı da dermeyan edebilir hale gelir. Somut uyuşmazlıktaki bağımsız bölüm malikinin savunması Borçlar Kanununun 167. maddesine dayalıdır.

Bir sözleşmenin ifa ile bitmesi demek, sözleşme konusu eserin sözleşmeye fen ve amaca uygun yerine getirilmesi ve ifa olarak sözleşmenin diğer tarafına teslim edilmesi demektir. Bu şekilde yapılmayan her ifa kötü ifadır. Kötü ifanın sonuçlarına ise sözleşmenin yüklenici olan tarafı veya onun temlik ettiği üçüncü kişi (davacı) katlanmalıdır.

Yukarıda yapılan açıklamaların ışığında somut olaya gelince; davalılar arasındaki 18.10.2006 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye verilen bağımsız bölümlerin satış yetkisi düzenlenirken “bina bitirilip arsa sahiplerinin dairelerinin teslimini müteakip son dairenin satış yetkisinin verileceği” belirtilmiştir. İnşaatın bitirilmesinden amaçlanan fiilen ve hukuken binanın bitmiş olmasıdır.

Bu durumda mahkemece, davacıya genel iskan ruhsatı almak üzere yetki ve uygun bir süre verilmeli ya da yapıya genel iskan ruhsatı verilmesinin engeli olup olmadığı yetkili merci olan belediyedeki işlem dosyasından da yararlanılarak mahallinde keşif yapılarak bilirkişiye incelettirilmeli, bir engel bulunmadığı sonucuna varılırsa genel iskan giderlerinin ne olduğu yetkili merciiden sorulmalı, bu bedel arsa sahiplerine ödenmek üzere davacıya depo ettirilmelidir.

Mahkemece değinilen bu hususlar göz ardı edilerek eksik inceleme ve araştırmayla yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.