Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2013/16648 K.2014/4646

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 10.02.2012 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil; birleştirilen 1. davada davacı U.. E.. tarafından 27.02.2012 gününde, birleştirilen 2. davada davacı D.. G.. tarafından 02.03.2012 gününde verilen dilekçeler ile davalı M..

A.. vd. aleyhine önalım hakına dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; asıl ve birleştirilen davaların kabulüne dair verilen 16.07.2013 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalılar vekili ile duruşmasız temyizi davacı H.. Ö.. vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 08.04.2014 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalılar vekili Av. H.. A.. ile karşı taraf davacı H.. Ö.. vekili Av. A.. Z.. ve davacılar U..

E.. ve D.G..vekili Av. R.. I.. geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafların sözlü açıklamaları dinlendi duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Asıl davada davacı H.. Ö..; birleştirilen birinci davada davacı U.. E..; birleştirilen ikinci davada davacı D..G..; davalılar M..ve H.. A..’a karşı önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuşlardır.

Mahkemece, asıl ve birleştirilen davaların kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davacı H.. Ö.. vekili ile davalılar M..ve H.. A.. vekili temyiz etmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

.Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır.

Yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur (TMK m. 733/3).

Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer (TMK m. 733/4).

Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Bu genel bilgiler ışığında somut olaya gelince;

1-Asıl davanın davacısı H.. Ö.. vekilinin, birleştirilen davalar davacılarının muvazaalı şekilde önalım davası açtıklarından bahisle iyiniyetli olmadıkları, önalım davasına konu bir kısım payların diğer davacılar adına tesciline karar verilerek açtıkları davanın kısmen sonuçsuz bırakıldığı yönündeki temyiz itirazı kanunun verdiği bir hakkın kullanılması nedeniyle yani birleştirilen dava davacılarının önalım hakkını kullanmasında kötüniyetli oldukları ileri sürülemeyeceğinden yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Davacı Durali Gürağaç ise önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasını 02.03.2012 tarihinde açmıştır. Davalılardan M.. A.. ise davaya konu 103/2212 payı 26.02.2010 tarihinde satın almış olup dava 2 yıllık hak düşürücü süre geçirildikten sonra açıldığından bu hususun re’sen göz önüne alınarak bu davalı yönünden davanın reddi gerekirken yazılı şekilde istemin kabulü doğru değildir.

3-Davacılardan U.. E..’in açtığı önalım davasında ise, davacının tapu kaydına göre 30.03.2011 tarihinde “trampa ve müşterek işlemlerde tescil” suretiyle taşınmazda paydaş olduğu görülmektedir. Bu tarih, davalılardan M.. A..’ın taşınmazdan pay satın almak suretiyle paydaş olduğu 26.02.2010 tarihinden sonraki bir tarih olduğundan davacının 30.03.2011 tarihli edimine ilişkin resmi senet getirtilerek davalının pay satın aldığı tarih öncesinde de paydaş olup olmadığı bir başka deyişle davalı M.. A.. yönünden dava açma hakkı olup olmadığı araştırılmadan hüküm tesisi de doğru görülmemiştir.

4-Öte yandan davalılar taşınmazda imar öncesi kullanım şekline göre davacıların ve kendilerine pay satan önceki paydaşlar K.. G..

B.. B.. ve D.. F..’nin taşınmazda ayrı ayrı kullandıkları yerlerin (yapıların) bulunduğunu, bu eylemli kullanım durumuna göre fiili taksim iddiasında bulunmuşlardır.

Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Taşınmazı kullanan paydaşların paylarının tamamına karşılık gelen bir alanı kullanmaları da gerekmemekte olup, davacıların ve davalılara pay satan eski paydaşların hukuken geçerli olmasa bile bir eylemli paylaşmasının söz konusu olup olmadığının tespiti önem taşır.

Dava konusu paylı mülkiyete tabi taşınmazın 28.04.2006 tarihinde imar uygulaması sonucunda oluştuğu görülmektedir. Mahkemece yapılan keşif sonrasında bilirkişilerce düzenlenen 03.02.2013 tarihli raporda, taşınmaz üzerinde birçok gecekondu tarzında yapılmış yapıların bulunduğu ve yapıların imar öncesi yapıldığı belirtilmiş ise de bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir.

Bu itibarla mahkemece dava konusu .. ada .. parselin imar uygulamasına esas kadastro parsellerine ait tapu kayıtlarının ve krokilerinin getirtilerek mahallinde uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılması, imar parselini oluşturan kadastro parsellerinin yerine uygulanması, imar parselinde paydaş olanların hisselerinin hangi kadastro parsellerinden geldiği ve kadastro parselleri üzerinde gecekonduların bulunup bulunmadığı, imar parseli üzerinde halen mevcut bulunan gecekonduların hangi kadastro parsel maliklerine, imar sonrasında da hangi imar parseli maliklerine ait olduğunun ismen belirlenmesi,

kadastro öncesi kullanımın imar sonrasında da devam edip etmediği yönünden bilirkişiden denetime elverişli rapor alınması, tanıkların taşınmazın kullanımına yönelik ayrıntılı bilgi ve görgüleri ile davacılar ve davalılar bayilerinin satışlardan önce taşınmazı fiili kullanım biçimleri de değerlendirilmek suretiyle davalıların eylemli paylaşma savunması üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

Eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.