Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2013/2897 K.2013/4619

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 29.07.2011 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 28.12.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, 13.07.2009 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davalı, satış vaadi sözleşmesinin borcun teminatı olarak yapıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, satış vaadi sözleşmesi ile satışın yapıldığının ispatlanamaması nedeni ile davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca Noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5578 sayılı Kanunla değiştirilen 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanununun 1009. maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi mümkündür. Böylece, sözleşme alacaklısı sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürme olanağı kazanır. Tapu Kanununun 26/6 maddesi uyarınca bu şerh beş yıl için geçerli olup beş yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra beş yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.

Somut olayda, davalı dava konusu satış vaadi sözleşmesinin borcun teminatı olarak yapıldığını savunmuş ve mahkemece de bu savunmaya itibar edilerek davanın reddine karar verilmiş ise de sözleşmenin tarafları muvazaalı işlem iddiasında bulunduğunda bu iddia sözleşme ile aynı güçte yazılı bir belge ile kanıtlamalıdır. Muvazaalı işlem iddiasını üçüncü kişi ileri sürdüğünde ise bunun her türlü delille kanıtlanması imkanı vardır. Davalı, sözleşmenin tarafı olduğundan iddiasını ancak satış vaadi sözleşmesi ile aynı ispat gücüne sahip bir delil ile ispat etmesi gerekir. Davalı tarafça tanık delili dışında yukarıda belirtilen nitelikte bir delil sunulamadığı için sözleşmenin geçersizliği kabul edilerek davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Mahkemece, geçerli bir satış vaadi sözleşmesi bulunduğu gözetilerek yukarıda belirtilen açıklamalar doğrultusunda gerekli araştırma ve incelemeler yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.