Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2013/307 K.2013/4603

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 08.07.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 02.02.2012 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 26.03.2013 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı asil ile vekili Av. ... geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Davacılar, ağabeyi olan davalı ile ... 1. Noterliği’nde 27.08.2004 günü düzenledikleri satış vaadi sözleşmesi uyarınca 768 parsel sayılı taşınmazın 1/2 payının satışının vaat edildiğini, edimini yerine getirdiğini, zilyetliği devredilen taşınmazın mülkiyet naklinin yapılmadığını ileri sürerek, taşınmazın 1/2 payının adına tescilini istemiştir.Davalı, edimini 5403 sayılı yasanın 8. maddesi ile 3194 sayılı yasanın 18/son maddesi uyarınca yerine getiremediğini, kusuru bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, dava konusu taşınmaz ifraz edilemeyeceğinden sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde

re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığında, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerliliğini korumaktadır. 5578 sayılı Kanunla değiştirilen 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi halinde sözleşmenin ifa olanağının bulunduğundan söz edilemez.

Somut olayda, davacı 27.08.2004 günlü satış vaadi sözleşmesine dayanarak 768 parsel sayılı taşınmazın 1/2 payının tapu kaydının iptali ve adına tescilini istemiştir. Sözleşmeye konu Altınkum Köyü’nde bulunan 8.750 metrekare yüzölçümündeki 768 parsel sayılı taşınmaz tarla niteliğiyle tam pay olarak davalı adına kayıtlıdır.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi 5578 sayılı Kanunla değiştirilerek; tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılmıştır.

Taşınmazların belirlenen parsel büyüklüğünün; mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olamayacağı, tarım arazilerinin bu büyüklüklerin altında ifraz edilemeyeceği, bölünemeyeceği veya küçük parsellere ayrılamayacağı düzenlenmiştir.

Tarım arazisinin hangi sınıfa girdiği, Tarım ve Köyişleri Bakanlığı Tarım İl veya İlçe Müdürlüklerine sorulmak suretiyle veya ilgilisi tarafından alınacak yazı ile belgelendirilmesi gerekir. Somut uyuşmazlıkta, fen bilirkişi raporunda taşınmazın 1/2 şer paylı kullanılıp, paylarda sera bulunduğu. 31.10.2011 tarihli ziraat bilirkişi raporunda ise taşınmazın ifrazının olanaklı olmadığı belirtilmiştir.

Çekişme konusu taşınmazın ifraz olanağının bulunup bulunmadığı ve tarımsal niteliği ile ilgili Tarım ve Köyişleri Bakanlığı il veya ilçe müdürlüğünden görüş alınmamıştır. Bu kurumdan alınacak görüş sonucunda taraflar arasındaki sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığı belirlenecektir. Sözleşmenin ifa olanağının bulunduğunun anlaşılması halinde davanın kabulü; ifa olanağının doğmadığının saptanması halinde ise şimdiki gibi davanın reddi kararı verilmesi gerekir.

Mahkemece, eksik araştırma ve incelemeyle davanın yazılı gerekçeyle reddi doğru görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.