Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2013/3790 K.2013/8791

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 27.07.2009 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 27.12.2012 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı ... İnş. San. Tic. Ltd. Şti. vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 04.06.2013 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı gelmedi. Karşı taraftan davacı vekili Av. ... geldi. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafın sözlü açıklaması dinlendi duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, davalı yüklenici ... Ltd.Şti.-... ... ile davalı arsa maliki ... arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yükleniciye bırakılan 9 parsel sayılı taşınmazda bulunan 1.kat 1 numaralı bağımsız bölümü 24.06.2008 günlü sözleşmeyle davalı yükleniciden 85.000TL bedel ile satın alıp, edimini yerine getirdiği halde tapu kaydının devredilmediğini ileri sürerek, taşınmazın adına tescilini istemiş; 19.12.2011 günlü dilekçeyle de, hasımda yanıldığını belirterek husumeti arsa sahibi .../... Ltd. Şti ile yüklenici ...’a yöneltmiştir.

Davalı ..., arsa payı karşılığı inşaat ve satış sözleşmelerinin tarafı olmadığından tarafına husumet yöneltilemeyeceğini, binanın %60 seviyesinde bulunduğunu belirterek davanın reddini savunmuş; diğer davalılar yanıt vermemişlerdir.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davalı ... Ltdt. Şti. vekili temyiz etmiştir.

Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Öncelikle, şahsi hak kavramı üzerinde durulması gerekmektedir. Bilindiği üzere hak, genel olarak kişilere hukuk tarafından tanınmış yetki olarak tanımlanabilir. Mutlak haklar ait oldukları şeyler üzerinde mevcut ve tekel halinde

olan yetkilerdir. Nispi (şahsi) haklar ise sahibine bir borç ilişkisi dolayısı ile bir şeyin verilmesi, yapılması, yapılmaması gibi belli bir edimin yerine getirilmesini isteme yetkisi verir. Mutlak hakların maddi mallara ilişkin olanlarına ayni hak denir. Mutlak haklar herkese karşı ileri sürülebildiği halde şahsi haklar sadece borç ilişkisinin borçlusuna karşı ileri sürülebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye şahsi hak sağlar. Koşulları gerçekleşmiş ise kazandığı şahsi hakka dayanarak yüklenici arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Şahsi hak kazanan yüklenici bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.

Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir.

Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, alacağın temliki hayat şartlarının gerektirdiği ihtiyaçlardan ortaya çıkan bir hukuk kurumudur.

Örneğin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın kısmen veya tamamen yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması olanağı bulunmaktadır.

Aslında arsa sahibinin kural olarak Borçlar Kanununun 364. maddesi uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir. Borçlar Kanununun 163. maddesi hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasında yazılı olarak yapılabilir. Ne var ki, alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi

gereğince. “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise ... olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81.maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Somut uyuşmazlıkta, 09.10.2006 ve 01.07.2008 günü ... 11. Noterliği’nde arsa maliki .../... İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti. ile yüklenici ... arsa payı karşılığı inşaat ile tadil sözleşmeleri düzenlemişlerdir. Bu sözleşme uyarınca davalı yükleniciye bırakılan 9 parsel sayılı taşınmazdaki 1.kat 1 numaralı bağımsız bölüm davalı ile davacı arasında 24.06.2008 günü düzenlenen sözleşme uyarınca davacıya temlik edilmiştir.

Çekişme konusu 9 parsel sayılı taşınmazdaki 1.kat 1 numaralı bağımsız bölüm kat irtifakı nedeniyle davalı .... ve Tic. Ltd. Şti. adına tapuda kayıtlıdır. Davacı ve davalı arsa maliki .../... Ltd. Şti. dava konusu taşınmazın ... 19.İcra Müdürlüğü’nün 2009/1090 sayılı dosyasında yapılan takip sonucunda cebri ihale ile satışının yapılarak dava dışı üçüncü kişi adına tescil edildiğini belirtmişlerdir.

Dosya içeriğinden çekişme konusu taşınmazın üçüncü kişi adına kayıtlı olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece son mülkiyet durumunu gösteren tapu kayıtları getirtilerek çekişmeli bağımsız bölümün mülkiyetinin üçüncü kişilere geçip geçmediği araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. Üçüncü kişi adına kayıtlı olduğu anlaşıldığında, davacı temlik sözleşmesine dayanarak taşınmazın adına tescilini isteyemeyeceğinden davanın reddi gerekir.

Mahkemece, yapılan bu saptamalar bir yana bırakılarak eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.