Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2013/4326 K.2013/6057

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 11.01.2011 gününde verilen dilekçe ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 23.10.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: KARAR

Dava satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacılar, davalı ile ... 1. Noterliğinde 29.01.2003 günü düzenledikleri satış vaadi sözleşmesi uyarınca 93 parsel sayılı taşınmazda yapılan özel parselasyona göre sözleşme ekindeki krokide 93/5 olarak gösterilen 497,27 m2 miktarındaki yere karşılık gelen payın satışının vaat edildiğini, edimlerini yerine getirdiklerini, zilyetliği devredilen taşınmazın tapudan devredilmediğini ileri sürerek davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına eşit paylarla tescilini istemişlerdir.

Davalı, 3194 sayılı yasanın 18/son maddesi uyarınca sözleşmesinin geçerli olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5578 sayılı Kanunla değiştirilen 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

Somut olayda, davacı 29.01.2003 günlü satış vaadi sözleşmesine dayanarak 93 parsel sayılı taşınmazın 497,27 m2 miktarına karşılık gelen davalı payının tapu kaydının iptali ve adlarına tescilini istemiştir. Sözleşmeye konu Odayeri Köyünde bulunan 18.080 m2 yüzölçümündeki 93 parsel sayılı tarla niteliğindeki taşınmazın 538/1008 payı davalı adına kayıtlıdır.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi 5578 sayılı Kanunla değiştirilerek; tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılmıştır.

Taşınmazların belirlenen parsel büyüklüğünün; mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olamayacağı, tarım arazilerinin bu büyüklüklerin altında ifraz edilemeyeceği, bölünemeyeceği veya küçük parsellere ayrılamayacağı belirtilmiştir.

Somut uyuşmazlıkta, çekişme konusu taşınmazın miktarı itibari ile yukarıda açıklanan şartın gerçekleşmemiş olması nedeni ile ifa imkanı bulunmadığından davanın reddi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.