Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2013/4927 K.2013/6371

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 01.10.2009 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; tapu iptali ve tescil isteminin reddine, tazminat isteminin kısmen kabulüne kısmen reddine dair verilen 01.11.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde taşınmazın rayiç bedelinin tahsili isteğine ilişkindir.

Davalı ..., taşınmazın kaçak olduğunu, daire satımına ilişkin satış vaadi sözleşmesinin bostan niteliği ile tapuda kayıtlı taşınmazda pay iptali ve tescile dayanak oluşturmayacağını, tapu iptali ve tescil talebinin reddini, davacı tarafından ödenen satış bedelini ödemeye hazır olduğunu, tazminat talebinin ödenen satış bedelinin iadesine karar verilmek suretiyle kabul edilmesini savunmuştur.

Diğer davalı ..., tapuyu iyiniyetle devraldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, birinci kademedeki tapu iptali ve tescil isteminin reddine, ikinci kademedeki tazminat isteminin ise davalı ... yönünden reddine, diğer davalı yönünden kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme

türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Somut olaya gelince; davacı ile davalı ... arasında, 675 ada, 31 parsel sayılı taşınmazda 100/2492 hisse üzerinde inşaa edilen 4 katlı binanın 1. kat 3 no'lu dairesinin satışına ilişkin olarak düzenlenmiş geçerli bir satış vaadi sözleşmesi mevcuttur. Ne var ki keşif suretiyle yapılan uygulamada, satış vaadine konu bağımsız bölümün bulunduğu yapının İmar Kanununa aykırı yapıldığı, kısaca “kaçak inşaat” olduğu, yasaya uygun hale getirme olanağının bulunmadığı saptanmıştır. Buna göre, tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

Ancak, Borçlar Kanununun 96. maddesinin "Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür'' hükmü uyarınca alacaklının bu zararının borçlu tarafından karşılanması gerekir. Buradaki tazminat, alacaklının müsbet zararıdır. Müsbet zarar ise, alacaklının gereği gibi ve vaktinde olan ifaya taalluk eden menfaatine tekabül eder.

Yani, borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne vaziyette bulunacak idi ise, bu vaziyet ile mamelekin hali hazır vaziyeti arasındaki farktır. Diğer bir ifadeyle müsbet zarar aktin hiç ve gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır.

Buna göre, satışı vaat edilen payın dava tarihindeki rayiç değerinin tahsiline karar verilmesi gerektiği halde, davacı tarafından sözleşmeye göre ödenen miktar esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.