Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2013/5133 K.2013/10453

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 10.05.2011 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 11.09.2012 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 09.07.2013 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. ... ile karşı taraftan davalı vekili Av....geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, davalı ile aralarında 01.12.2009 günü düzenledikleri adi yazılı sözleşme uyarınca 7042 ada 4 sayılı parselde bulunan 1. kat 22 numaralı bağımsız bölümün satışının yapıldığını, edimini yerine getirdiğini, taşınmazın ek süre de dahil olmak üzere 30.11.2010 tarihinde teslimi gerektiği halde noter ihtarına rağmen tapunun devredilmediğini ileri sürerek, taşınmazın adına tescilini ve teslim tarihinden itibaren işleyen emsal kira bedelinin faiziyle birlikte davalıdan alınmasını istemiştir.

Davalı, davacının dayandığı sözleşmenin resmi şekle uygun olarak düzenlenmediğinden geçersiz olduğunu, taşınmaz davacıya teslim edilmediğinden tescil koşullarının da oluşmadığını, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, taşınmaz davacıya teslim edilmediğinden tescil koşullarının gerçekleşmediği ve sözleşme geçerli bulunmadığından tazminat istenemeyeceği gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Dava, kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil ile tazminat istemlerine ilişkindir.

Bir sözleşmenin taraflarından biri o sözleşmenin ifa olunacağı hususunda karşı tarafa tam bir güvence vermiş ve alıcı da buna iyi niyetle inanarak kendisine düşen edimleri yerine getirmiş ise artık sözleşmenin şekil yönünden geçersizliğine dayanılması hakkın kötüye kullanılması sonucunu doğurur ki bu da her zaman hakkaniyetle ve gerçek ile örtüşmeyebilir.

Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin nakli sözleşmesinin hüküm ve sonuç doğurabilmesi için TMK’nun 706., BK’nun 213., 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddeleri uyarınca resmi biçim koşuluna uyularak yapılması zorunludur.

Ancak, 30.09.1988 tarihli ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararının sonuç bölümünde vurgulandığı üzere tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla birlikte kat mülkiyeti kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde olayın özelliğine göre hakimin TMK’nun 2. maddesini gözeterek tescil istemini hüküm altına alabileceği ilkesi benimsenmiştir.

Bunun yanında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici kazandığı şahsi hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir. Arsa sahibinin kural olarak BK’nun 364. maddesi uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere BK’nun 162. maddesi hükmüne göre temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir. BK’nun 163. maddesi hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasında yazılı olarak yapılabilir.

Somut uyuşmazlıkta, çekişme konusu 7042 ada 4 parsel sayılı taşınmazdaki 1. kat 22 numaralı bağımsız bölüm davalı adına tapuda kayıtlıdır. Davacı, 01.12.2009 günlü “gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi” başlıklı sözleşmeye dayanarak, davalının aynı zamanda arsa sahibi sıfatıyla maliki olduğu 7042 ada 4 parsel sayılı taşınmazdaki 1. kat 22 numaralı bağımsız bölümün adına tescilini ve geç teslim nedeniyle tazminatın alınmasını istemiştir. 02.12.2009 günlü yapı ruhsatından, davalının hem arsa sahibi hem de yüklenici sıfatını taşıdığı

anlaşılmaktadır. Davacı ile davalı arasındaki 01.12.2009 tarihli sözleşme davalının yüklenici sıfatının da bulunmasından dolayı BK’nun 162. ve 163. maddeleri gereğince bir temlik sözleşmesidir. Dolayısıyla da, davacının tescil isteğinin kabulü için yasal bir engel bulunmamaktadır.

Taraflar arasındaki 01.12.2009 günlü temlik sözleşmesi geçerli bir sözleşme olduğundan davacının tazminat isteminin de değerlendirilmesi gerekir.

Mahkemece, yapılan bu saptamalar bir yana bırakılarak tapu iptali ve tescil isteminin kabulü ile tazminat isteminin değerlendirilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.