Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2013/5772 K.2013/7256

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 05.05.2011 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesi ve muvazaaya dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın tapu iptali ve tescil yönünden kabulüne dair verilen 12.06.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili ile diğer davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra 05.03.2013 tarihli mahalline iade kararı sonrası dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı; ... 16. Noterliğinin 09.12.1997 tarihli ve 30215 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile 49 ada 19 parselde zemin kat, 38 numaralı dükkanın dava konusu 1/2 hissesinin malikleri davalılar ... ve ...’ten satın aldığını, sözleşmenin tapuya şerh edildiğini, dava edilen bu payın önce davalı ...’a, daha sonra da davalı ...’e muvazaalı olarak tapuda devredildiğini belirterek tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat isteğinde bulunmuştur.

Davalılar ..., ... ve ... vekili, satış vaadi sözleşmesinin 10.12.1997 tarihinde tapuya şerh edilip, şerhin 5 yıllık süre sonunda hukuki değerini yitirmesi sonrası 09.01.2003 tarihinde tapudan terkin edildiğini ve 20.01.2003 tarihinde davalı ...’a tapudan satıldığını, taşınmazın diğer hissedarı olan davalı ... tarafından önalım hakkını kullanacağını bildirmesi üzerine de diğer davalıya dava konusu payın satıldığını, her iki satış işleminde de muvazaa bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Davalı ... vekili, satış vaadi sözleşmesinden önce davalı ...’nın tapu kaydındaki hissesi üzerinde lehine 09.01.1997 tarihli ipoteğin mevcut olduğunu, davalılar ... ve ...’ten dava konusu 1/2 hisseyi satın alan ...’a önalım hakkını kullanacağını bildirmesi sonucu 16.04.2003 tarihinde bu hisseyi satın aldığını, aynı gün de davacının ailesinin sahibi olduğu ... Döviz A.Ş’ye taşınmazın tamamını kiraladığını, taşınmazın tamamının kendisine ait olduğu bilinerek kira sözleşmesi yapıldığını bildirerek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece mülkiyet aktarımına ilişkin istemin kabulü ile davalı ... adına 3180/40.000 hisseli olarak kayıtlı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Hüküm, davalı ... vekili ile diğer davalılar ..., ... ve ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzeninin sağlanması düşüncesiyle, satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.

Belirtilen ilke, TMK’nun 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddesinde “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.

Kaynağını Borçlar Kanunu’nun 22. maddesinden alan satış vaadi sözleşmeleri Borçlar Kanunu’nun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 706 ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyeti devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu’nun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptal ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi mümkündür. Böylece, sözleşme alacaklısı sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürme olanağı kazanır. Tapu Kanunu’nun 26/6 maddesi uyarınca bu şerh beş yıl için geçerli olup beş yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra beş yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.

Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

Davacının dayandığı 09.12.1997 tarihinde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi noterde usulüne uygun olarak düzenlenmiş olup geçerlidir. Anılan sözleşme 10.12.1997 tarihinde tapuya şerh edilmiş olup, 1/2 hisse maliki ve satış vaadi borçluları ... ve ...’ün talebi üzerine 09.01.2003 tarihinde tapudan terkin edilmiştir. Davalı ...’ın dava konusu 1/2 hissenin mülkiyetini edindiği 20.01.2003 tarihi itibariyle tapuda satış vaadi şerhi mevcut değildir.

Dava konusu 1/2 pay daha sonra ... tarafından, diğer davalı ...’e 16.04.2003 tarihinde satış suretiyle temlik edilmiştir. Mahkemece, gerek davalı ...’a, gerekse de bu davalı tarafından davalı ...’e satış vaadi sözleşmesine konu hissenin devri sırasında tapuda satış vaadi şerhinin bulunduğu bu nedenle devirlerin muvazaalı olduğu gerekçesi ile tapu iptali ve tescil isteminin kabulü doğru olmamıştır.

Ayrıca, davalı ... ve ... satış vaadi sözleşmesi şerhinin tapudan terkininden sonra tapu kaydını devralan üçüncü kişiler olup, TMK’nun 1023 ve 1024. maddeleri gereğince de dava konusu hisseyi iktisap ettikleri tarihlerde tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet hakkını edindikleri tarihlerde hakkın doğumuna engel olacak bir husus da bulunmamaktadır.

Davalı ... ile son tapu maliki davalı ... arasındaki temlik işleminin davalıların el ve işbirliği içinde, davacının 09.12.1997 tarihi sözleşme ile kazandığı şahsi hakkını bertaraf etmek kastıyla yapıldığına ilişkin bir delil olmadığı ve davalı ...’in tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet hakkı (ayni hak) kazandığı anlaşıldığından mülkiyet aktarımına ilişkin talebinin reddi ile ikinci kademedeki tazminat istemi yönünden olumlu-olumsuz bir hüküm kurulması gerekirken yazılı gerekçe ile hüküm tesisi doğru görülmediğinden, hükmün bozulması gerekmiştir.

Kabule göre de; 09.12.1997 tarihli sözleşmede satışı vaat edilen taşınmazın 1/2 hissesine tekabül eden 1590/40.000 hissesi olmasına rağmen, taşınmazın 1/2 hissesinin iptali yerine taşınmazın tamamının iptal ve tesciline karar verilmesi de doğru değildir.