Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2013/6204 K.2013/12105

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 26.01.2011 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 28.12.2012 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 24.09.2013 günü için yapılan tebligat üzerine gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Dava, önalım hakkına dayalı payın iptali ile davacı adına tescili isteğine ilişkindir.

Davacı 86 parsel sayılı taşınmazda pay sahibi olduğunu, paydaşlardan ... ve ... evlatları ... ...Kişi ve ...ın 1/96’şar paylarını toplam 45.000 TL bedelle 08.07.2010 tarihinde davalı ...’e sattıklarını, davalıya yapılan pay satışlarının noter aracılığı ile bildirilmemesi nedeniyle iki yıllık hak düşürücü süre içinde 26.01.2011 tarihinde açtıkları dava ile önalım hakkının tanınarak davalının satın aldığı toplam 1/16 payın iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, paydaşlar arasında fiili taksimin mevcut olduğunu, paydaşların taşınmaz üzerinde kullandıkları yerlerin belirli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazda, paydaşlardan birisinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyetin oluşması ile doğar ve satışla kullanılabilir hale gelir. Yasadan doğan bu hak bazı istisnai hallerde kullanılamaz. Örneğin, taksim, bağışlama ve eylemli kullanma durumunun gerçekleşmesi halinde cereyan etmez.

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14.02.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Bir başka deyişle, fiili taksim için tüm paydaşların eylemli paylaşmaya katılması zorunlu değildir. Önalıma konu payların ilişkin bulunduğu taşınmaz eski ve yeni paydaşlarca eylemli olarak taksim edilip, öteden beri öylece kullanılageldiğinin anlaşılması halinde fiili taksim olgusunun kabulü gerekir.

Olayımıza gelince; dosya kapsamından ve yapılan keşif sonucu dosyaya sunulan 11.10.2012 tarihli fen bilirkişiler rapor ve krokisinden, çok paydaşlı bulunan dava konusu taşınmazı 9 paydaşın kullandığı, taşınmazı kullanan paydaşların kullandıkları yerlerin ayrı ayrı gösterildiği, krokide B harfi ile gösterilen kısmı davacının kullandığı, davalıya pay satan ... Kök mirasçılarının da paylarına karşılık olarak krokide A harfi ile gösterilen kısmı kullandıkları, bu kullanım biçiminin 2000 yılından bu yana devam ettiği satıcı paydaşlar zamanında davacının bu kullanıma karşı çıkmadığı anlaşılmaktadır.

Mahkemece, taşınmazın kullanım durumuna göre paydaşların tamamının belli ve muayyen bir yeri olmadığı yani paydaşlardan bazılarının taşınmazda yer kullanmadıklarını görüşünden hareketle fiili bir taksim bulunmadığı gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiş ise de, bu değerlendirme yukarıda belirtilen esaslara uygun düşmemektedir. Zira eylemli kullanma durumu, taşınmaz üzerinde paydaşlarca taksim edilerek kullanılagelen bir durumun varlığı ve bu kullanma biçimine değer verilmesi, önalım hakkına konu paya tekabül eden yerin de davalıya satıldığının davacı tarafından bilinip bilinmemesi önem kazanmaktadır.

Hal böyle olunca, davacının önalım hakkının kullanılması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağından mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.