Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2013/729 K.2013/4605

Davacılar-k.davalılar vekili tarafından, davalılar-k.davacı aleyhine 12.08.2008 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil veya tazminat, karşı dava ile de elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; tazminat isteminin kabulüne, karşı dava da elatmanın önlenmesi isteminin kabulüne, ecrimisilin reddine dair verilen 02.11.2011 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 26.03.2013 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacılar vekili Av. ... geldi.

Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacılar-karşı davalılar, davalı yüklenici şirket ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan 2233 parsel sayılı taşınmazda bulunan (B) blok 5 numaralı bağımsız bölümün adi yazılı sözleşme ile 23.04.2005 tarihinde satın alındığını ve bedelinin ödendiğini, halen taşınmazda oturduklarını ve yüklenicinin arsa sahibine karşı yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen tapu devrinin yapılmadığını ve bitişik 6 numarada oturan davalı ...'e dava konusu taşınmaz ile birlikte 3 ve 4 numaralı bağımsız bölümlerinde muvazaalı şekilde tapudan devredildiğini ve davalı ...

...'in ... A.Ş.'den aldığı konut kredisi nedeniyle taşınmaz kaydına ipotek konulduğunu ileri sürerek; taşınmaz tapu kaydının iptali ile adlarına 1/2'şer pay olarak tesciline, ipotek bedellerinin davalılarca ödenmesine veya taşınmaz için ödenen satış bedelinin ödeme gününden itibaren işleyen faiziyle birlikte yükleniciden tahsiline karar verilmesine dava ve talep etmişlerdir.

Davalı yüklenici, davacıların satış bedelini eksik ödediklerini, taksitli ödemelerde aksama olduğu için sözleşmenin feshedilerek taşınmazın davalı ...'e satıldığını, muvazaa bulunmadığını, davacılara yapılan ödemelerden cezai şartın düşülmesinden sonra bakiye bedeli ödemeye hazır olduklarını savunmuştur.

Davalı-karşı davacı ... tapu kaydına güvenerek ve banka kredisi kullanılarak taşınmazın tapu kayıt maliki dava dışı ... İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti.'ne ait iken 26.06.2008 tarihinde satın aldığını, muvazaa iddiasını kabul etmediklerini savunarak davanın reddini istemiş ve karşı dava olarak davacı karşı davalılara taşınmaza elatmalarının önlenmesiyle 2.000 TL ecrimisil bedelinin tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, tapu iptali ve tescil isteminin reddine; 122.500 Euro ile 60 GBP alacakların dava tarihinden itibaren işleyen yasal faiziyle birlikte davalı yükleniciden alınmasına, karşı davada elatmanın önlenmesi isteminin kabulüne, ecrimisil isteminin reddine dair karar verilmiştir.

Hükmü, davacılar-karşı davalılar vekili temyiz etmiştir.

Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacının tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek ise tazminat; karşı dava eltamanın önlenmesi ve ecrimisil istemlerine ilişkindir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölüm yüklenici tarafından temlik ettiği kişi dışında üçüncü bir kişiye tapudan devredilebilir. Tapu kaydını devralan üçüncü kişinin hukuki durumu TMK’nun 1023 ve 1024. maddeler gereği değerlendirilmesi gerekir.

Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat “hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.” Belirtilen ilke, TMK’nun 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” hükmü yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki TMK’nun 1024. maddesinde de “Bir aynı hak yolsuz olarak tescil

edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki, tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplam düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.

Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, Türk Medeni Kanununun 1024.maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.

Somut uyuşmazlıkta, davalı yüklenici ile dava dışı arsa maliki arasında 29.06.2005 günü arsa payı karşılı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Davacı, anılan bu sözleşme henüz imzalanmadan önce yükleniciye bırakılacak olan 2233 parsel sayılı taşınmazdaki (B) blok 3 numaralı bağımsız bölümü 23.04.2005 tarihli adi yazılı sözleşmeyle yükleniciden temlik almış ve halen taşınmazda oturmaktadır.

Dava konusu (B) blok 3 numaralı bağımsız bölümün mülkiyeti 26.06.2008 tarihinde tapudan satış yoluyla davalı ...’e nakledilmiştir. Tapu kayıtlarının incelenmesinden dava konusu taşınmazın dışında ayrıcı aynı parselde bulunan (B) blok 6 numaralı bağımsız bölümün 13.03.2007 günlü işlemle 3 ve 4 numaralı bağımsız bölümlerin ise 26.06.2008 günlü işlemle davalı ...'e satış yoluyla devredildiği anlaşılmıştır.

Dosyadaki kayıt ve bilgilere göre Davalı ...’in, davalı yükleniciye vekaletname vererek site toplantılarında kendini temsil ettirdiği görülmüştür. Davalı ...’in tapuda malik olduğu taşınmazları muvazaalı ve kötüniyetle edindiğine ilişkin hakkında ... Asliye Hukuk Mahkemelerinde birden fazla dava açıldığı da iddia edilmektedir. Davacı, davalı ...’in taşınmazları kötüniyetle edindiğine ilişkin tanık dinletme isteminde de bulunmuş, mahkemece bu istem değerlendirilmemiştir.

Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında; davacıların 23.04.2005 tarihinde haricen satın aldıkları bağımsız bölümde halen oturmakta oldukları ve davalı ...'inde bitişik 6 numaralı bağımsız bölümün maliki olduğu ve anılan taşınmazda oturduğu gözetilerek, davalı yüklenici şirket ile davacılar arasındaki akti ilişkinin varlığının bilgisi olup olmadığı TMK'nun 1023 ve 1024 maddeleri

uyarınca davalı ... tarafından taşınmazın kötüniyetli olarak tescilinin yapılıp yapılmadığının dosyada mevcut tüm deliller ile davalı ... aleyhine açıldığı bildirilen diğer dava dosyalarıda celb edilerek incelenmesi ve değerlendirilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeplerle kararın bozulması gerekmiştir.