Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2013/7294 K.2013/12890

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 27.01.2009 gününde verilen dilekçe ile yüklenicinin temlikine ve muvazaa iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil olmazsa tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; tapu iptali ve tescil isteminin reddine, tazminat isteminin davalı ... Ltd.

Şti. yönünden kısmen kabulüne dair verilen 07.02.2013 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı ... vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 08.10.2013 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı ... vekilleri Av. ... ile Av. ... ... geldiler. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafların sözlü açıklaması dinlendi.

Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, 03.12.2006 tarihli adi yazılı satış sözleşmesine dayanılarak yüklenici ... Ltd. Şti’den dava konusu 1825 parselde yapılacak inşaatta 1. blok, zemin kat, 1 no’lu dairenin temlikine ve muvazaa iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.

Davalı yüklenici ... Ltd. Şti. yargılamaya katılmamış ve savunmada da bulunmamış, diğer davalılar arsa sahibi ... ve yüklenici ... Yapı Ltd. Şti. vekili ise davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece; davalılar ... ve ... Yapı Turizm İnş. Ltd. Şti. aleyhine açılan davanın pasif husumet yokluğundan reddine, tazminat isteminin davalı yüklenici ... Ltd. Şti. yönünden kısmen kabulüne ve taraflar arasındaki sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmiştir.

Hüküm, davacı vekili tarafından temyizi üzerine Dairemizin 17.05.2011 tarihli bozma ilamında belirtilen gerekçelerle bozulmuştur.

Mahkemece, bozma sonrası bozma ilamına uyularak, tapu iptali ve tescil isteminin yasal koşullarının oluşmaması nedeni ile reddine, davacının, davalılar ... ve ... Yapı Turizm Tic. Ltd. Şti. aleyhine açtığı davanın reddine, davacının davalı ... İnşaat Turizm Tic. Ltd. Şti. aleyhine açtığı davanın kısmen kabulü ile taraflar arasında haricen düzenlenen taşınmaz mal satış sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespitine, sözleşme kapsamında davacının ödediği bedelin güncelleştirilmiş değeri olan 21.006,78 TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faiz ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye şahsi hak sağlar. Koşulları gerçekleşmiş ise kazandığı şahsi hakka dayanarak yüklenici arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Şahsi hak kazanan yüklenici bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.

Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir. Borçlar Kanununun 163. maddesi hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasında yazılı olarak yapılabilir. Ne var ki, alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa

sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Bu genel bilgilerden sonra somut olaya gelince;

1-Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve dosya içeriğine göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Dava önce verilen kararın Dairemizce bozulmasından sonra mahkemece yapılan yargılama sırasında 21.09.2012 tarihli oturumda davacı vekili imzalı beyanı ile tapu iptali ve tescil talebinden vazgeçmiştir. Bozma ilamında davacının dayandığı sözleşmenin Borçlar Kanunu’nun 162 vd. maddelerine göre geçerli olduğu, istemin buna göre incelenmesi gerektiği belirtilmesine rağmen, sözleşmenin geçersiz olduğu kabul edilerek hüküm tesisi doğru olmamıştır.

Gerçekten, davacı akidi olan yükleniciden Borçlar Kanunu’nun 96. maddesine dayanarak ademi ifa sebebiyle tazminat isteyebilir. Buradaki borcun nedeni, borçlunun (yüklenicinin) taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü, genellikle bir akte dayandığından buna “akdi tazminat”, borçlunun sorumluluğuna da “akdi sorumluluk” denilmektedir. Borçlar Kanunun 96. maddesi gereğince ödenmesi gereken tazminat ise alacaklının müspet zararıdır. Müspet zarardan da, borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne vaziyette bulunacak idi ise, bu vaziyetle mamelekin hali hazır vaziyeti arasındaki fark anlaşılmalıdır.

Hal böyle olunca; davacı 03.12.2006 tarihli adi yazılı satış sözleşmesine göre dava konusu 1 no’lu bağımsız bölümü yükleniciden 55.000 TL bedele satın almış, satış bedelinin 15.600 TL’lik kısmını ödemiştir. Yapılan bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen 03.02.2010 tarihli raporda ise dava konusu dairenin rayiç bedelinin 197.811,50 TL olduğu belirlenmiştir. Bu durumda mahkemece, davacının ödediği 15.600 TL dava konusu bağımsız bölümün sözleşmedeki satış bedeli olan 55.000 TL’ye oranlanarak bu orana göre dava konusu bağımsız bölümün dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden belirlenecek tazminatın BK’nın 96. maddesince davacının akidi yüklenici ... İnş. Ltd. Şti’den tahsiline karar verilmesi gerekir.

Mahkemece sözleşmenin geçersizliğinden bahsedilerek ikinci kademedeki tazminat istemi yönünden yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.