Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2013/735 K.2013/2806

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 25.05.2011 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 15.10.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, 23.02.1982 tarihinde ... 2. Noterliği’nde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile 791 parsel sayılı taşınmazdaki ... ve...'ya murisleri ...dan intikal eden hisselerin satışının vaat edildiğini fakat borçluların mirasçılarının satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil hakkının kullanmasını engellemek için taşınmazı 05.08.2005 günü davalıya tapudan devrettiklerini ileri sürerek taşınmazın tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir.

Davalı, satış vaadi sözleşmesi yapıldığını bilmediğini, iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalının taşınmazı tapu kaydına güvenerek edindiği, iyiniyetli üçüncü kişi olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. İki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden biri de taşınmaz satış vaadi sözleşmeleridir. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter

önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Belirtmek gerekir ki satış vaadi sözleşmesi ilgilisine ancak kişisel hak sağladığından bu hak kural olarak tapu ile kendisinden sonra malik olan mülkiyet hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Başka bir anlatımla, ayni hak ile kişisel hakkın yarışması halinde ayni hakka üstünlük tanınması gerekir.

Diğer taraftan hukukumuzda kişilerin satın aldığı şeylerin ileri kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse, iyiniyetten maksat hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken koşulsuz olarak bilinmemesidir.

Belirtilen bu ilke Türk Medeni Kanununun 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki sicile iyiniyete dayanılarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024’de “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır.

Yine yukarıda belirtildiği üzere taşınmaza sonradan malik olan bir kimsenin iyiniyetinden maksat hakkın doğumuna engel olacak bir hususu hak iktisap ederken kusursuz olarak bilememesidir.

14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının sonuç bölümünde açıklandığı ve Türk Medeni Kanununun 3. maddesinde hükme bağlandığı üzere bazen vakıa ve karinelerden olayda kanunen iyiniyet iddiasında bulunamayacak durumu belirlenmiş olan bir kimsenin kötüniyetinin diğer tarafa ispat ettirilmesi gerekmez.

Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince;

Davada dayanılan 23.02.1982 tarihli satış vaadi sözleşmesinin konusunu 791 sayılı parselde muris...'dan ... ve ...'ya intikal edecek olan hisseler oluşturmaktadır. Dava konusu taşınmazın 7680/138240 hissesi 06.08.1984 tarihinde ...Kara adına tescil edilmiş ve mirasçılarının talebi üzerine 12.06.2002 tarih 4127 yevmiye nolu işlem ile davalının da aralarında bulunduğu mirasçıları adına intikal yapılmış ve aynı gün 4128 yevmiyeli satış işlemi tüm mirasçıların taşınmazdaki hisselerini davalının annesi ve vaat borçlusu ...'nın eşi ... kızı ...'a satmaları sonucu 7680/138240 hisse onun adına tescil edilmiştir.... da taşınmazdaki payını 5.8.2005 tarihinde davalıya satmıştır.

Dosyadaki nüfus kayıt örneklerinden davalı ...'nin vaat borçlusu ...'nın kızı, ...'nın torunu ve ...'nın yeğeni olduğu anlaşılmaktadır. Bu davalı 791 sayılı parselin davacıya 23.02.1982 tarihinde satışının vaat edildiğini bilebilecek durumda olan bir kişi olduğundan davacının, davalının kötüniyetinin varlığını ispat etmesi gerekmez. Davalının TMK’nun 1023. maddesi uyarınca iyiniyetli olduğu kanıtlanamamış olup taşınmazı tapudan devralması da yolsuz tescil niteliğindedir.

Mahkemece, yukarıda yapılan saptamalara göre davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile reddi doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.