Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2013/823 K.2013/3463

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 02.05.2000-29.06.2000 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 18.07.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davalı yüklenici, yanıt vermemiş, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan dava konusu bağımsız bölümlerin maliki ... davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, iskan ruhsatının alınmamasına rağmen binanın tamamının bitirildiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davalı ... vekili temyiz etmiştir.

Dairemizin 16.11.2001 günlü ve 2001/7306 E.,7991 K. sayılı bozma ilamı ile, yapılan keşifte binanın tamamlandığı ve kullanılmakta olduğu belirlenmiş ise de yüklenicinin sözleşmeye göre yükümlendiği iskan ruhsatını alma borcunu yerine getirmediği, bu durumda edimin tam olarak yerine getirildiğinin kabul edilemeyeceği, sözleşme koşulları gereği fiili ve hukuki bitmişliğin birlikte aranması gerektiği, iskan ruhsatının alınmadığı gözetilerek davacıya bu eksikliği giderme olanağı tanınması ve sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğine işaretle bozulmuştur.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak davacıya iskan ruhsatı alınması için süre verilmiş, ... Belediye Başkanlığının 08/12/2005 tarihli cevabi yazıları ile dava konusu edilen 328 ada 3 parsel sayılı taşınmazda bulunan binada 11 ve 12 nolu bürolara 19/11/2003 tarihinde 111/03 sayılı karar ile iskan ruhsatı verildiğinin bildirilmesi üzerine davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü davalı ... temyiz etmiştir.

Dairemizin 01.11.2011 günlü ve 2011/11726 E., 2011/13232 K. sayılı bozma ilamı ile usuli müktesep hak kuralı gereğince mahkemece bozma ilamına uyulduğundan bozma gereğinin yerine getirilmesi gerektiği, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesine göre iskan ruhsatını alma borcunun yükleniciye ait olduğu, mahkemece yükleniciden temlik alan davacıya yapının genel iskanını almak için süre verildiği halde, genel ruhsat alınamadığından sözleşmenin arsa sahibi bakımından ifayla tamamlanmış sayılmayacağı, bu nedenle davanın reddi gerekirken kabulünün doğru görülmediğine işaretle bozulmuştur.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak yükleniciden temlik alan davacıya yapının genel iskanını almak için süre verildiği halde, genel ruhsat alınamadığından sözleşmenin arsa sahibi bakımından ifa ile tamamlanmış sayılamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, sözleşmenin yüklenici olan tarafına edimlerini yerine getirdiğinde üzerine bina yapılacak olan arsadan belli bir payın verilmesini gerektirir. Başka bir anlatımla, bu sözleşmelerdeki eserin bedeli bir miktar para değil, üzerine inşaat yapılacak olan binadaki bağımsız bölüm tapusudur.

Yüklenici, arsa sahibinden kazanacağı şahsi hakkını doğrudan ona karşı ileri sürebileceği gibi, Borçlar Kanununun 162. vd. maddelerinden yararlanarak üçüncü bir kişiye de temlik edebilir. Davada dayanılan 01.04.1997 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gerçekte alacağın temliki işlemidir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç göstermeden yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir.

Fakat, temlik işleminin yapıldığı esnada ona vakıf olamayan arsa sahibi, kendisinden ifa istenmesi halinde Borçlar Kanununun 167.maddesinden yararlanarak temlik işlemi yapılmamış olsaydı temlik edene karşı ne tür def’ileri varsa temellük edene karşı da dermeyan edebilir hale gelir. Somut uyuşmazlıktaki bağımsız bölüm malikinin savunması Borçlar Kanununun 167.maddesine dayalıdır.

Bir sözleşmenin ifa ile bitmesi demek, sözleşme konusu eserin sözleşmeye fen ve amaca uygun yerine getirilmesi ve ifa olarak sözleşmenin diğer tarafına teslim edilmesi demektir. Bu şekilde yapılmayan her ifa kötü

ifadır. Kötü ifanın sonuçlarına ise sözleşmenin yüklenici olan tarafı veya onun temlik ettiği üçüncü kişi (davacı) katlanmalıdır.

Yukarıda yapılan açıklamaların ışığı altında somut olaya gelince; Davalılar arasındaki 23.10.1995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapının “genel iskanının alınması” borcunu yükleniciye yüklemiştir. Yapıya genel iskanın alınmadığı ... Belediye Başkanlığının muhtelif tarihlerdeki yazı cevapları ile anlaşılmaktadır. Mahkemece, davacı tarafa genel iskan ruhsatı alınması için yetki ve süre verilmiş, davacı tarafından da genel iskan ruhsatı alınması için başvuruda bulunulmuş ancak yapılan başvurunun sonucu beklenmeden dava konusu edilen 11 ve 12 numaralı bağımsız bölümlere ruhsat alındığı gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bu durumda mahkemece, davacıya genel iskan ruhsatı almak üzere yeniden yetki ve uygun bir süre verilmeli ya da yapıya genel iskan ruhsatı verilmesinin engeli olup olmadığı yetkili merci olan belediyedeki işlem dosyasından da yararlanılarak mahallinde keşif yapılarak bilirkişiye incelettirilmeli, bir engel bulunmadığı sonucuna varılırsa genel iskan giderlerinin ne olduğu yetkili merciden sorulmalı, bu bedel arsa sahiplerine ödenmek üzere davacıya depo ettirilmelidir.

Mahkemece değinilen bu hususlar gözden kaçırılarak, davalı yararına usuli kazanılmış hak doğurmayan Dairemizin maddi hataya dayalı bozma ilamına dayanılarak eksik inceleme ve araştırmayla yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.