Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2013/857 K.2013/2934

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 05.12.2008-07.04.2009 gününde verilen dilekçeler ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 16.12.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili ve davalılar ... ve ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacının tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek ise tazminat taleplerine ilişkindir.

Davalı arsa sahipleri, yüklenicinin hakkı olmayan yeri sattığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve zararın tazmini için dava açıldığını, dava konusu edilen taşınmazın bulunduğu binanın projeye uygun olmaması nedeniyle yıkım kararı alındığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı yüklenici ..., dava konusu taşınmazı yapıp bitirdiğini, davacıya satarak teslim ettiğini, arsa sahiplerinin tapuda ferağ vermediklerini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulü ile, 10261 ada 46 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 8 no'lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili ve arsa sahibi davalılar ... ve ... vekili temyiz etmiştir.

1-Davalılar vekilinin temyizi yönünden; kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Ne var ki keşif suretiyle yapılan uygulamada, satış vaadine konu bağımsız bölümün bulunduğu yapının İmar Kanuna aykırı yapıldığı, kısaca “kaçak inşaat” olduğu, bu hususta tapu kaydına "Parsel üzerindeki yapı kaçaktır.3194 Sayılı Kanuna aykırıdır" şerhi bulunduğu, tapu kaydının mevcut hale uygun olmadığı saptanmıştır. Bundan dolayı da yetkili merci olan belediyece yapının bir kısmının yıkıldığı, yıkım sürecinin devam ettiği bildirilmiş, ilgililer hakkında da ceza yaptırımı uygulanmasına karar verilmiştir.

3194 sayılı İmar Kanununun 26. maddesi hükmü gereğince, yasadaki ayrık durumlar hariç her türlü inşaatın yetkili merciden alınacak ruhsat ve yetkili merciin onayladığı plana uygun yapılması gerekir. Şayet bir inşaata ruhsatsız başlanmış veya ruhsat olmakla birlikte inşaat ruhsatın eki olan projesine aykırı yapılmışsa o inşaat “kaçak inşaat” kabul edilir ve aynı yasanın 32.maddesi uyarınca da yıkıma tabi tutulur. Diğer yandan, benzer hükümler Türk Ceza Kanununun “imar kirliliğine neden olma” başlıklı 184. maddesinde de yer almıştır. Görülüyor ki, davadaki istek yasaların suç kabul ettiği ve hakkında cezai yaptırım uygulamasına giriştiği bir yapıya ilişkindir. Yasalar uyarınca yıkımı zorunlu olan bir yerin ekonomik değer olarak varlığı da düşünülemez.

Her ne kadar 24.04.1978 tarihli ve 3-4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında, üzerinde bina bulunan ancak kat mülkiyeti ya da kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazdan bağımsız bölüm satış vaadi geçerli kabul edilmiş ise de, İçtihadı Birleştirme Kararının konusu yasalara uygun meydana çıkartılmış bir yapıdır. Belirtmek gerekirse, kaçak ve hakkında yıkım kararı olan bir yapıda anılan İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması yasaların yaptırıma bağladığı eylemin devamına neden olma sonucunu sağlayacağından kaçak binada bağımsız bölüm satışına ./..

konu satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil isteğinin reddi gerekir. Zira bu gibi yerler üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulma olanağı yoktur. Bu nedenle mahkemece, davacının tapu iptal ve tescil isteğinin reddi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.

2-Davacı vekilinin temyizine gelince; davada ikinci kademede tazminat talebinde bulunulmuştur. Gerçekten, davacı akidi olan yükleniciden Borçlar Kanununun 96.maddesine dayanarak ademi ifa sebebiyle tazminat isteyebilir. Buradaki borcun nedeni, borçlunun (yüklenicinin) taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü, genellikle bir akte dayandığından buna “akdi tazminat”, borçlunun sorumluluğuna da “akdi sorumluluk” denilmektedir. Borçlar Kanunun 96. maddesi gereğince ödenmesi gereken tazminat ise alacaklının müspet zararıdır. Müspet zarardan da, borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne vaziyette bulunacak idi ise, bu vaziyetle mamelekin hali hazır vaziyeti arasındaki fark anlaşılmalıdır.

Bu nedenle mahkemece, bilirkişilerden ek rapor alınarak davacının isteyebileceği müspet zararı hesaplattırılmalı, bulunacak bu tutarın davadaki talebi aşmamak koşuluyla davalı yükleniciden tahsiline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş kararın bu sebele bozulması gerekmiştir.