Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/10908 K.2015/2252

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 27.06.2000 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 15.09.2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ve vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Davacı, davalı yüklenici ... ile düzenledikleri 12.04.1999 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile 09.04.1997 tarihli inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan dava konusu bağımsız bölümü bedelini peşin ödeyerek satın aldığını ileri sürerek tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir.

Davalı arsa sahipleri davanın reddini savunmuş, davalı yüklenici davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Davalı arsa maliklerinin temyizi üzerine karar Dairemizin 30.11.2004 tarihli ilamı ile özetle "…bilirkişi raporunda inşaatın ancak % 90'ın üzerinde tamamlandığı yazılmıştır. Binanın tümüne ait kat irtifak tapusu incelenerek arsa sahiplerinin yükleniciye vermesi gereken bağımsız bölümlerden olupta vermedikleri bağımsız bölümün neresi olduğunu tespit etmek, şayet bu teminat olarak tutulan ve sözleşmenin dört ve dokuzuncu maddelirinde sözü edilen son bağımsız bölüm ise yerinde yeniden keşif yapılarak inşaatta kalan fiziki eksikliğin parasal tutarı bilirikişiye hesaplatmak bu miktarı davacıya depo ettirmek ve bundan sonra da inşaatın genel iskan raporunun alınmasını sağlamak üzere davacıya yetki ve süre vermek..." gerektiği gerekçesiyle bozulmuştur.

Mahkemece bozma ilamına uyularak yargılamaya devam olunmuş; yapılan keşif sonucu düzenlenen 02.04.2009 tarihli bilirkişi raporunda belirtilen 66.623,98 TL eksik işler bedelinin depo edilmesi ve genel iskan belgesi alınması için davacıya 60 günlük yetki ve süre verilmiş olduğu halde belirtilen işlemlerin yerine getirilmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü davacı ve vekili temyiz etmiştir.

Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye şahsi hak sağlar. Koşulları gerçekleşmiş ise kazandığı şahsi hakka dayanarak yüklenici arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Şahsi hak kazanan yüklenici bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.

Alacağın devri ve borcun üstlenilmesi Türk Borçlar Kanununun 183 ila 204. maddelerinde düzenlenmiştir. Alacağın devri, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızasının alınması gerekmez. Alacağın devri, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder. Borçlunun alacağın devrinden sonraki asıl muhatabı artık alacağı devralan kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için alacağın devri işleminden sonra borcunu, alacağı devralan kimseye ifa etmesi gerekir. Şu hale göre devir anına kadar borçlu bu işlemin dışında iken devir anından itibaren evvelki alacaklı devir işleminin dışına çıkmaktadır.

Alacağın devrinin, alacağı devredenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira alacağı devralan evvelki alacaklının yüklenicinin) yerine geçmiş, borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü devralan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle devir işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat devir işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifa isteğine derhal uymak zorunda değildir.

Gerçekten Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi hükmüne göre "Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları devralana karşı da ileri sürebilir" Buna göre devri öğrenen borçlu devir olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür def'iler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (alacağı devralan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir.

Alacağın devrinin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, alacağını devreden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye devretmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir.

Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi TBK'nın 97. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Somut uyuşmazlıkta mahkemece, Dairemizin yukarıda belirtilen ilkeleri doğrultusunda mahallinde yeniden keşif yapılarak dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu binadaki noksan işlerin ve iskan ruhsatı alınması için gerekli masrafların bilirkişi vasıtası ile saptanması, 09.04.1997 tarihli inşaat sözleşmesinin 4, 6 ve 9. maddeleri gözününde bulundurularak bilirkişiye hespatlatılacak miktarın yüklenicinin halefi olan davacıya TBK'nın 97. maddesi uyarınca depo ettirilmek ve inşaatın genel iskan raporunun alınmasını sağlamak üzere yetki ve süre verilerek oluşacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken ...

Asliye Hukuk Mahkemesinin 1998/329 Esas 1998/1128 Karar sayılı dosyasındaki 23.02.1998 tarihli bilirkişi raporunda tespit edilen noksan işler bedelinin davacı tarafından depo edilmesi ve iskan alınmak üzere verilen 02.06.2009 tarihli süreye riayet edilmediğinden söz edilerek davanın reddi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.