Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/12366 K.2015/2861

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 08.12.2011 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 04.06.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından duruşmalı olarak istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne duruşma isteminin değer yönünden reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

TMK'nın 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 Esas, 470 sayılı Kararının gerekçesinde de açıklandığı üzere üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp TMK'nın 733/3. maddesi uyarınca noter ihtarının tebliği gerekir.

Noter ihtarı tebliğ edilmemiş ise iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı üçüncü kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.

Önalım davasında dava konusu payın satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masrafların toplamından ibaret olan önalım bedelinin 4721 sayılı TMK'nın 734/2. maddesi gereğince hükümden önce mahkemece belirlenecek uygun bir zaman içinde depo edilmesi için davacıya süre verilmesi gerekir. Davacıya verilen bu sürenin kesin olduğuna da mahkemece karar verilebilir. Kesin süre içerisinde öngörülen işlem yerine getirilmez ise 6100 sayılı HMK'nın 94. maddesi gereğince işlemi süresinde yapmayan tarafın o işlemi yapma hakkı ortadan kalkar. Ancak anılan bu madde hükmünün uygulanabilmesi için davacının davayı sürüncemede bırakacak davranışta bulunması gerekir.

Önalım davasının davalısı önalım hakkına ilişkin taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında önalım hakkı kullanılamaz. Çünkü, TMK'nın 732. maddesi ile bir paydaşın payını üçüncü şahsa satması halinde önalım hakkının kullanılabileceği kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına ilişkin bu hususun davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Somut olaya gelince; davacı vekili, davacının 112157 ada 19 parsel sayılı taşınmazda paydaş bulunduğunu, taşınmazın diğer paydaşlarından ...'ın 113/1044 payını 12.02.2010 tarihinde davalıya satarak devrettiğini, satışın noter vasıtası ile davacıya bildirilmediğini öne sürerek davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tescilini talep etmiş, mahkemece davalının dava konusu taşınmazda davacıdan önce paydaş bulunduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Mahkemece verilen hüküm Dairemizin 30.09.2013 gün 2013/10988 Esas, 12359 Karar sayılı ilamı ile dosya içerisindeki tapu kayıtları ve resmi satış senetlerinden davacının dava konusu taşınmazda davalıdan önce 15.11.2007 tarihinde imar uygulaması ile 19/174 pay sahibi olduğu, daha sonra 25.11.2012 tarihinde de ...'tan 5/58 (15/174) pay satın aldığı, davacının son tapu kaydında tevhit şerhi düşülmeden satış sonucu 34/174 pay sahibi olduğu, mahkemece davacının 15.11.2007 tarihinde imar uygulaması ile elde ettiği 19/174 pay ile 25.11.2012 tarihinde ...'tan devraldığı 5/58 (15/174) payın tevhidi sonucu tapuda 34/174 pay sahibi olup olmadığı,

başka bir deyişle davacının davalıya pay satımından önce dava konusu taşınmazda paydaş olup olmadığı hususu araştırılıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve araştırma sonucu yazılı şekilde hüküm kurulduğu gerekçesiyle bozulmuştur.

Mahkemece, Dairemizin bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda davacının davalıya pay satışından önce dava konusu taşınmazda pay sahibi olduğu gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiş ise de yapılan araştırma ve incelemeler hüküm kurmaya yeterli değildir. Bu nedenle mahkemece, davanın esasına girilerek Dairemizin yukarıda belirtilen ilkeleri doğrultusunda gerekli araştırma ve incelemeler yapılarak; davacı ve davalı tarafın gösterdiği deliller toplanıp, tarafların iddia ve savunmaları değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeplerle kararın bozulması gerekmiştir.