Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/13315 K.2015/1439

Davacılar-davalılar vekili tarafından, davalı-davacı aleyhine 04.03.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, birleştirilen dava ile de ecrimisil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; asıl ve birleştirilen davaların reddine dair verilen 29.05.2014 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi asıl dava davacısı ... vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 10.02.2015 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. ... ile karşı taraftan davalı-davacı ... vekili Av. ... geldiler.

Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KA R A R

Davacı ..., davalı kardeşi ... ile 26.07.1999 günü ... Noterliği’nde düzenledikleri satış vaadi sözleşmesi uyarınca 17 parsel sayılı taşınmazdaki 1 numaralı bağımsız bölümün satışının vaat edildiğini, sözleşme bedeli 20.000 Alman Markı’nın 2.500 kısmını ödediğini, bakiye bedeli davalının kabul etmediğini, taşınmazları kötüniyetli olarak davalı ....’ya satış yoluyla devrettiğini, bakiye bedeli depo etmeye hazır olduğunu belirterek taşınmazın adına tescilini istemiştir.

Birleştirilen davada davacı ..., davalıların taşınmazda bedel ödemeden oturduğunu, 23.08.2007 günlü noter ihtarına rağmen taşınmazı tahliye etmediklerini ileri sürerek, şimdilik 8.000 TL ecrimisilin alınmasını istemiştir.

Mahkemece, belirlenen bakiye bedelin depo edilmediği gerekçesiyle asıl davanın, davalıların kötüniyetli olmadıkları gerekçesiyle de birleştirilen davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, asıl dava davacı .... vekili temyiz etmiştir.

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, birleştirilen dava ecrimisil istemlerine ilişkindir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise bu bedel Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir.

Somut uyuşmazlıkta, davacının dayandığı sözleşmede taşınmaz bedeli 20.000 Alman Markı olarak belirlenerek 2.500 Alman Markı’nın peşin ödendiği, bakiye 17.500 Alman Markının ise Kasım 2003 tarihinde ödeneceği belirtilmiştir. Davacı kendi edimini de tam olarak yerine getirmediği için bakiye bedeli depo edeceğini bildirmiştir.

Hukukçu bilirkişinin 31.03.2014 günlü raporu uyarınca, sözleşmedeki bakiye bedeli 17.500 Alman Markı’nın rapor tarihinde 47.972,98 TL olacağı tespit edilmiş, bu bedel davacı tarafından depo edilmediğinden dava reddedilmiştir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Bedelden ödenmeyen bir kısım var ise bu bedel Borçlar Kanunu’nun 81. maddesi uyarınca depo ettirilebilir.

Ancak, sözleşme tarihinde belirlenen bedelin üzerinden uzunca bir zaman geçmesinden sonra dava tarihinde eksik kalan bedelin depo ettirilmesi TMK’nın 2. maddesinde düzenlenen dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Bu halde, sözleşmedeki bakiye bedelin depo edilmesine karar verilmesi sözleşmedeki yarar dengesinin satış vaadi sözleşmesinde mülkiyeti nakil borcu yükümlüsü davalı aleyhine bozulmasına neden olur.

Bu nedenle mahkemece mahallinde keşif yapılarak öncelikle çekişme konusu bağımsız bölümün dava tarihindeki rayiç değeri ayrıca davacının peşin ödediği bedelin satış vaadi sözleşmesindeki taşınmaz satış bedeline oranı belirlenmeli, bu bedeller belirlendikten sonra, taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinden davacının ödediği bedelin oranı mahsup edildikten sonra bakiye bedeli ödenmesi için davacıya süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar gözetilmeden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.