Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/1353 K.2014/3422

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 07.01.2011 gününde verilen dilekçe ile önalım nedeniyle davalıya ait payın iptali ve tescili istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 17.12.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, önalım hakkı nedeniyle davalıya ait payın iptali ile tescili istemine ilişkindir.

Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi hükmü uyarınca yapılan imar uygulaması ile oluştuğu, imar uygulamasından önce ayrı ayrı kullanıldığı, fiilen ve hukuken taksim edildiği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Davacı vekilinin temyizi üzerine karar Dairemizin 15.03.2013 günlü ve 2013/1972-3839 K. sayılı ilamı ile önalım davasına konu edilen paya ilişkin taşınmazın imar parseli oluşmadan önce ve imar parseli oluşturulduktan sonra birleştirilen kesimlerin paydaşlarca özel olarak taksim edilip edilmediği ve her bir paydaşın halen arz üzerinde belli bir yeri kullanıp kullanmadığı ve haklarını o yerle ilgili olarak sınırlandırıp sınırlandırmadığı araştırılmadan davanın reddine karar verilmesinin doğru görülmediği gerekçesiyle bozulmuştur.

Mahkemece, dava konusu payın bulunduğu taşınmazın 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uygulamasından sonra fiilen taksim edilmediği ancak tapuda devir işleminin kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yapıldığı, satış dışındaki temliklerde önalım hakkı kullanılamayacağı belirtilerek davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Somut olayda, dava konusu 2.. ada .. parsel sayılı taşınmaz 21.09. 2005 tarihinde 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi hükmü uyarınca yapılan imar uygulaması sonucu oluşmuş, davalı şirket, dava konusu taşınmazda paydaş olan İ.. U.., A.. G.., C.. G.. ve H.. G..'dan toplam 235/1233 payı 07.05.2010 tarihinde satın almıştır. Dosyada mevcut 30.04.2010 tarihli adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre satıcı paydaşlar ile davalı şirket kat karşılığı hisse devri hususunda anlaşmış, bu sözleşme gereğince payların bir kısmını uhdelerinde tutarak bir kısmını tapuda satış göstermek suretiyle davalı şirkete devretmişlerdir.

Satıcı paydaşlar tarafından pay sattıkları Y..Ş.. Ltd. Şti.'ye görülmekte olan önalım davası nedeniyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerinin yerine getirilemeyeceği belirtilerek sözleşmenin feshi ile payların iptali ile adlarına tescili istemli olarak açılan dava sonucu Konya 1. Asliye Hukuk Mahkemesi 11.06.2013 günlü ve 2012/265 E. 2013/324 sayılı Kararı ile kabul gereğince davanın kabulüne karar verilmiş, verilen karar 10.09.2013 tarihinde kesinleşmiştir.

07.01.2011 tarihinde önalım hakkı kullanıldıktan sonra satıcının kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptali ile tescil istemiyle açtığı davanın davalı tarafından muvazaalı olarak kabulü sonucunda davanın kabul edilmesi ve payların satıcılar adına tesciline karar verilmesi de doğmuş olan önalım hakkını ortadan kaldırmaz.

Davacı, satıcı paydaşlar ile davalı arasında her zaman düzenlenmesi mümkün olan 30.04.2010 tarihli adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı değildir. Davalı, tarafı olduğu 07.05.2010 tarihli resmi belge ile yapılan pay satışının muvazaalı olduğunu üçüncü kişilere karşı ileri süremez. Yapılan açıklamalar ve dosya kapsamından geçerli bir pay satışı bulunmakta olup davacı tarafın önalım hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Kaldı ki, mahkemece, bozmaya uyularak fiili taksim olgusu araştırılmakla geçerli bir satış bulunduğu kabul edildikten sonra kat karşılığı pay devrine ilişkin sözleşme gereğince devredildiğinden pay satışı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

_ KARŞI OY _

Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davalı şirket 07.05.2010 tarihinde paydaşlar İ.. U.., A.. G.., C.. G.. ve H.. G..'nun payını tapudan satış yoluyla devralmıştır.

Davalı bu satışın gerçek satış olmadığını arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapılan devir olduğunu savunmuştur.

Dosyada mevcut ve haricen düzenlenen 30.04.2010 tarihli sözleşmelere göre; dava konusu taşınmazda paydaş olan kişilerle davalı yüklenici şirket arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı ve tapu devrininde işbu harici sözleşmelerden sonra 07.05.2010 tarihinde gerçekleştirildiği anlaşılmıştır.

Tapu kaydı incelendiğinde; dava konusu taşınmazda davalı şirket dışında K.. Belediyesi, M.. G.. ile davacının paydaş görüldüğü ve davalı şirket ile dava dışı paydaş M.. G.. arasında da 19.08.2010 günlü haricen düzenlenmiş arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğu görülmüştür.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri taşınmaz mülkiyet naklini de öngördüğünden resmi şekilde yapılması gerektiği, davalı şirket ile taşınmaz malikleri arasında resmi sözleşme yapılmadan doğrudan tapudan hisse devrinin yapıldığı ancak bu hisse devrinin yapılacak inşaatla ilgili avans niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır.

Nitekim hisse devri yapan paydaşlar tarafından Konya 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/265 Esası üzerinden yüklenici şirket hakkında tapu iptali ve tescil istemli dava açılmış ve yapılan yargılama sonucu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yerine getirilmediğinden davanın kabul edilerek şirket adına olan kayıtların iptali ile davacılar adına tesciline dair hüküm kurulmuş ve karar kesinleşmiştir.

Davalı şirket vekili son oturumda tapununu iptal edilerek eski malikleri adına tescil edildiğini, davanın konusuz kaldığını bildirmiştir.

Yapılan açıklamalara göre; davalı şirkete yapılan pay devrinde gerçek satış bulunmadığı, karşılıklı edimleri içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri uyarınca yapılan devir işlemlerinin avans niteliği taşıdığı bu nedenle önalım hakkı kullanılmasının iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağı gibi kesinleşen mahkeme kararı ile de taşınmaz paylarının dava dışı eski paydaşlar adına tesciline karar verilmiş olmasına göre davanın reddine dair mahkeme kararı yerinde olup hüküm onanmalıdır. Açıkladığım nedenlerle sayın çoğunluğun bozma gerekçesine katılmıyorum.