Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/13621 K.2015/1437

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 18.04.2003 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine bozmaya uyularak yapılan muhakeme sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 26.12.2013 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 10.02.2015 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden bir kısım davalılar vekili Av. ... geldi. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacılar, murisleri .... ile davalılar murisi ... arasında 14.03.1975 günü ... Noterliği’nde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi uyarınca toplam 14 adet taşınmazdaki paylarından 75 payın satışının vaat edildiğini, tapu kayıtlarının devredilmediğini ileri sürerek, taşınmazlardaki 2250/15840 payın adlarına tescilini istemişlerdir.

Bir kısım davalılar, satış vaadi sözleşmesinin zamanaşımına uğradığını, davacıların taşınmazlarda zilyetliğinin bulunmadığını, murisin yatalak olduğundan sözleşmeyi yapamayacağını belirterek davanın reddini savunmuşlar, diğer davalılar ise yanıt vermemişlerdir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, bir kısım davalılar vekili temyiz etmiştir.

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706.

ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemek amacıyla yeniden bazı düzenlemeler yapılmıştır.

Kanunun “Tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi” başlıklı 8. maddesi gereğince tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılmıştır.

Yapılan düzenlemelerle, asgari tarımsal arazi büyüklüğüne erişmiş tarımsal arazilerin bölünemez eşya niteliği kazanmış olacağı,

Asgari tarımsal arazi büyüklüğünün mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemeyeceği, ifraz edilemeyeceği, hisselendirilemeyeceği, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedinin artırılamayacağı hüküm altına alınmıştır.

Bu nedenle birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinin asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifrazı, dolayısıyla satışı mümkün değildir. Ancak, bu nitelikteki arazilerde asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki yüzölçümlerine karşılık gelen mevcut payların bölünmeden üçüncü kişilere satışına bir engel bulunmamaktadır.

Tarım arazisinin hangi sınıfa girdiğinin ..... ... İl veya .... Müdürlüklerinden sorulmak suretiyle veya ilgilisi tarafından alınacak yazı ile belgelendirilmesi gerekir.

Somut uyuşmazlıkta, davalıların murisi .... adına tapuda kayıtlı tarla niteliğindeki dava konusu taşınmazlardaki 4440/15840 payın 1999 yılında hükmen tescil edildiği, tapu kayıtlarından anlaşılmaktadır.

Davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesinde satışı vaat edilen taşınmazlardaki muris ....’e ait 243/528 paydan 75/528 payın satışı vaat edildiğinden mahkemece öncelikle dava konusu taşınmazların tarımsal niteliği ..... il veya ilçe müdürlüğünden, ifrazının mümkün olup olmadığı ise taşınmaz belediye ve mücavir olan sınırları içerisinde ise belediyeden, belediye dışında ise il idare kurulundan sorularak ifrazının veya taşınmazdan pay satışının mümkün olup olmadığının araştırılması,

yapılacak bu araştırmalar sonucunda taşınmazların ifrazının veya taşınmazlardan pay satışının mümkün olmadığının anlaşılması halinde davanın reddine, aksi halde kabulüne karar verilmesi gerekir.

Mahkemece, belirtilen hususlar gözetilmeden eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.