Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/1421 K.2014/7562

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 04.03.2011 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabul, kısmen reddine, davacının tapu iptali ve tescil isteminin reddine, davacının tazminat isteminin kısmen kabulü ile davalı yüklenici Ö.. Ltd. şirketinden tahsiline, davalı arsa malikleri yönünden açılan tazminat davasının husumet nedeniyle reddine dair verilen 24.05.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı M.. G.. vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili ..ada .. parsel sayılı taşınmazın 9 no'lu bağımsız bölümünü 03.08.2009 tarihli, 10866 yevmiye no'lu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile davalı yüklenici şirketten satış bedelini peşin ödeyip satın aldığını yüklenicinin binayı tamamladığını, ancak 9 no'lu bağımsız bölümün davalı arsa sahiplerinden V..Ö..'ün oğlu davalı A.. Ö..'e 03.06.2010 tarihinde tapudan mal kaçırmaya yönelik kötü niyetli olarak davalı arsa sahipleri tarafından devredildiğini belirterek tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili mümkün olmadığı takdirde tazminata hükmedilmesini istemişlerdir.

Davalı A.. Ö.. ve bir kısım davalılar vekili, yüklenici şirketin inşaatı ekonomik sıkıntılar nedeniyle tamamlayamadığını, bu nedenle sözleşme gereği kendisine verilmesi gereken 9 no'lu bağımsız bölümü satarak elde edilen para ile binanın eksik kalan işlerinin bir kısmının tamamlanması için arsa maliklerine 03.03.2009 tarihli muvafakatnameyi verdiğini ve davalı A.. Ö..'ün 03.06.2010 tarihinde tapudan iyiniyetle satın aldığını beyanla davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, keşfen yapılan inceleme sonucu binanın tamamlanmış olmasına rağmen 15.08.2006 tarihli inşaat sözleşmesinin 9. maddesi gereğince yükleniciye ait olan genel iskan belgesinin alınmadığı, dava konusu 9 no'lu bağımsız bölümde davalı A.. Ö..'ün oturduğu, davalı yüklenici şirketin 03.03.2009 tarihli muvafakatnameye istinaden 9 no'lu bağımsız bölümün dava tarihinden önce 03.06.2010 tarihinde davalı A.. Ö..'e satıldığı, satın alan A.. Ö..'ün arsa malikleri ile akrabalığının bulunması, satış işleminin muvazaalı olduğunu ispata yeterli olmadığı gerekçesiyle tapu iptali ve tescil isteminin reddine, tazminat isteminin davalı yüklenici yönünden kabulüne, davalı arsa malikleri yönünden ise davanın husumet nedeniyle reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı M.. G.. vekili temyiz etmiştir.

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil mümkün değilse tazminat istemine ilişkindir.

Dosya içerisinde yer alan bilgi ve belgelerden davalı arsa sahipleri ile yüklenici arasında 15.08.2006 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğu bu sözleşmeye göre davalı arsa sahiplerinin maliki bulunduğu taşınmaz üzerine yapılacak binada dava konusu 9 no'lu bağımsız bölümün yükleniciye bırakılmasının kararlaştırıldığı, yüklenicinin bu şahsi hakkını 03.08.2009 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle davacıya temlik ettiği ancak kötü niyetli olarak tapudan davalı arsa sahibi V.. Ö..ün oğlu davalı A.. Ö..'e temlik ettiği iddiasıyla dava açılmıştır.

Davalı arsa malikleri binanın yüklenici tarafından yarım bırakıldığını kalanının kendileri tarafından tamamlandığını ileri sürmüşler ise de bu hususta mahkemece yapılmış bir tespit bulunmamaktadır.

Davalı A.. Ö..'ün durumunun Türk Medeni Kanununun 1023 ve 1024. maddeleri çerçevesinde değerlendirilmesi gerekir. Gerçekten TMK'nın 1023. maddesi hükmünce tapu kütüğündeki tescile iyiniyete dayanarak mülkiyet veya başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunması gerekir ise de yasanın 1024. Maddesi gereğince bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin tescile dayanma olanağı yoktur. Öte yandan, kayıt malikinin iyiniyetli olup olmadığının tespitinde TMK'nın 3. maddesindeki karine ve bu konudaki 14.02.1951 tarihli 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtilen gerekçeden de yararlanılması gerekir.

Şahsi hak sahibi üçüncü kişi ayni hak sahibi malike karşı kötü niyet iddiasını kanıtlarsa alacağın temliki işlemi veya satış vaadi sözleşmesinin onun tarafından bilindiği tapuda mülkiyet devrinin sözleşmeden doğan hakkının bertaraf edilmesi amacıyla ve kötü niyetle yapıldığı kabul edilir.

Hal böyle olunca arsa sahiplerinden V..Ö..'ün oğlu olan davalı A.. Ö..'ün iyiniyetli olduğunu söylebilme olanağı bulunmamaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, sözleşmenin yüklenici olan tarafına edimlerini yerine getirdiğinde üzerine bina yapılacak olan arsadan belli bir payın verilmesini gerektirir. Başka bir anlatımla, bu sözleşmelerdeki eserin bedeli bir miktar para değil, üzerine inşaat yapılacak olan binadaki bağımsız bölüm tapusudur. Yüklenici, arsa sahibinden kazanacağı şahsi hakkını doğrudan ona karşı ileri sürebileceği gibi, Borçlar Kanununun 162. vd. maddelerinden yararlanarak üçüncü bir kişiye de temlik edebilir. Davada dayanılan 03.08.2009 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gerçekte alacağın temliki işlemidir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç göstermeden yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir. Fakat, temlik işleminin yapıldığı esnada ona vakıf olamayan arsa sahibi, kendisinden ifa istenmesi halinde Borçlar Kanununun 167. maddesinden yararlanarak temlik işlemi yapılmamış olsaydı temlik edene karşı ne tür def’ileri varsa temellük edene karşı da dermeyan edebilir hale gelir. Somut uyuşmazlıktaki arsa sahiplerinin savunmaları Borçlar Kanununun 167. maddesine dayalıdır.

Bir sözleşmenin ifa ile bitmesi demek, sözleşme konusu eserin sözleşmeye fen ve amaca uygun yerine getirilmesi ve ifa olarak sözleşmenin diğer tarafına teslim edilmesi demektir. Bu şekilde yapılmayan her ifa kötü ifadır. Kötü ifanın sonuçlarına ise sözleşmenin yüklenici olan tarafı veya onun temlik ettiği üçüncü kişi (davacı) katlanmalıdır.

Bu genel anlatımlardan sonra somut olaya gelince; mahallinde yeniden keşif yapılmak suretiyle inşaatın fiziki tamamlanma oranı belirlenmeli, inşaatın yüklenici tarafından bu seviyeye getirildiği kabul edilerek kalan noksan işlerin bedeli saptanmalı, iskan ruhsatının alınabilmesi için gerekli tüm masraflar belediyeden sorulmak suretiyle tespit edilmelidir. Yukarıda açıklandığı üzere son tapu maliki A.. Ö..'ün iyiniyetli olduğu kabul edilemeyeceğinden mahkemece verilecek sürede davacı tarafından eksik işler ve iskan ruhsatı alınması için gerekli giderler arsa sahiplerine ödenmek üzere depo edildiği takdirde tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne, aksi halde şimdi olduğu gibi reddine, davalı yüklenici yönünden tazminat isteminin kabulüne karar verilmelidir.

Eksik inceleme ve araştırmayla yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.