Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/14391 K.2015/1881

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 13.03.2013 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 19.06.2014 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 24.02.2015 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av. ... ile karşı taraftan davacılar vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, 101 ada 26 parsel sayılı taşınmazda dava dışı paydaş ...'ın 04.05.2012 tarihinde 1/8 payını 110.000,00 TL bedelle davalıya sattığını ancak akitte satış bedelinin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini, payın değerinin 78.780,00 TL olduğunu bu bedel üzerinden davalı adına kayıtlı payın tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini istemiştir.

Davalı vekili, taşınmazın fiilen taksim edilerek kullanıldığını ve bedelde muvazaa iddiasının doğru olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davacının bedelde muvazaa iddiası kabul edilerek tapu masrafları ile birlikte 82.587,50 TL depo edilmek suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz.

Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.

Somut olayda; davacı, dava dışı ...'ın 04.05.2012 tarihinde 1/8 payını davalıya sattığını belirterek önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talep etmiştir. Davalı ise fiili taksim savunmasında bulunmuştur. Dairemizin yukarıda açıklanan ilkelerinde de belirtildiği üzere taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde taşınmazın tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez.

Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise davacının önalım hakkını kullanmasının TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.

Yargılama esnasında tanıklar dinlenmiş ise de özellikle davacıların ve davalıya pay satan satıcının kullandıkları ayrı ayrı yerler olup olmadığı üzerinde durulmamış, tarafların gösterdikleri tüm tanıklar dinlenmemiş ve bilirkişi raporunda fiili durum krokide gösterilmemiştir.

Mahkemece, bu nedenle tarafların tüm tanıklarının yukarıdaki hususları kapsar şekilde ayrıntılı beyanları alınmalı ve denetime elverişli şekilde fen bilirkişisine krokisinde işaretlettirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

Diğer yandan, davacı önalım bedelinin tapuda gösterilen değerden az olduğunu ileri sürerek bedelde muvazaa iddiasında bulunması halinde bu iddiasını her türlü delille ispatlayabilir.

Dava konusu 101 ada 26 parsel sayılı taşınmazda 1/8 pay 04.05.2012 tarihinde 110.000,00 TL bedelle satılmıştır. Davacı, gerçek satış bedelinin 78.780,00 TL olduğunu, önalım hakkına engel olmak için bedelin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini iddia etmiştir. Ziraat mühendisi bilirkişi 18.03.2014 günlü raporda taşınmazın 78.795,00 TL değerinde olduğunu belirtmiştir. Yargılama esnasında dinlenen tanıkların satış bedelinin ödenmesi sırasında tarafların yanında olmadıkları, görgüye dayanan bilgilerinin bulunmadığı, dava konusu taşınmazın rayiç değerine ilişkin görüşlerini beyan ettikleri anlaşılmaktadır. Dava konusu payın keşfen belirlenen değeri de tek başına bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli değildir.

Mahkemece, Dairemizin yukarıda açıklanan ilkeleri doğrultusunda inceleme ve araştırma yapılarak fiili taksim savunması kanıtlandığı takdirde davanın reddine aksi halde davacının bedelde muvazaa iddiası yönünden yapılan açıklamalar doğrultusunda değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeplerle kararın bozulması gerekmiştir.