Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/14451 K.2015/10314

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 02.04.2013 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 05.05.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacılar vekili, müvekkillerinin murisi ... ile davalılardan ...., ...., ... ve ölü ... arasında 18.02.1997 tarihinde düzenlenen satış vaadi sözleşmesine göre, adı geçen davalılar tarafından kök muris ...'dan intikal eden dört adet taşınmaz üzerindeki hisselerinin toplam 750,00 TL bedel karşılığında davacılar murisi ...'a satışının vaadedildiğini, bedelin adı geçen davalılara ödenmesine rağmen davalıların sözleşmeye konu taşınmazlar üzerindeki hisselerini devretmediklerini ileri sürerek davaya konu taşınmazların davacılar adına cebren tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Bir kısım davalılar vekili, öncelikle davanın zamanaşımına uğradığını, ayrıca bedelin de ödenmediğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davaya konu taşınmazlar üzerindeki elbirliği mülkiyetinin çözülmemesi nedeniyle sözleşmenin ifa kabiliyetinin bulunmadığı ve satış bedelinin ödendiğinin de ispat edilemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Türk Borçlar Kanunu'nun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu'nun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanunu'nun 97. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

Somut olaya gelince, davalılar tarafından satış bedelinin ödenmediği ve ifa kabiliyetinin de bulunmadığı savunulmuş, mahkemece bu savunmalara değer verilerek davanın reddine karar verilmiştir. Ancak, dosya içerisindeki mirasçılık belgesine göre davacıların murisi olan satış vaadi alacaklısı ...'ın dava konusu taşınmazın maliki kök muris ... mirasçısı olduğu anlaşılmaktadır. Elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarının

sadece ortaklık dışı bir kişiye satış vaadinde bulunması halinde sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığından söz edilebilir. Somut olayda ise davacıların murisi elbirliği mülkiyetine dahil olduğundan satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı mevcuttur.

Diğer taraftan, kararın gerekçesinde satış bedelinin ödendiğinin ispat edilemediği belirtilmekte ise de satış vaadi sözleşmesinde "satış bedelinin nakden/haricen peşin olarak ödendiği ve alacaklarının kalmadığı" satış vaadinde bulunanlar tarafından açıkça belirtilmiş olup resmi şekilde düzenlenen sözleşmedeki bu beyanların aksi ancak aynı nitelikte yazılı bir belge ile ispat edilebilir. Davacı tarafça satış bedelinin ödendiği de kanıtlanmış olduğundan mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan yazılı gerekçeyle davanın reddi doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.