Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/14684 K.2015/2320

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 04.01.2013 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın zamanaşımı nedeniyle reddine dair verilen 19.06.2014 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 03.03.2015 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. ... geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafın sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KA R A R

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, ... Noterliği'nin 29.07.1987 tarihli ... yevmiye nolu ve 28.11.2012 tarihli satış vaadi sözleşmelerine dayanarak ... Mahallesi 1003 ada 3 parsel sayılı taşınmazdaki ... adına kayıtlı 240/4480 paydan veraset ilamına göre davalılara intikal eden kısmının davacı adına tescilini istemiştir.

Davalılar vekili, satış vaadi sözleşmesinin zamanaşımına uğradığını ve vaat borçlusu murisleri ...'ın hukuki işlem yapma ehliyetinin bulunmadığını, sözleşmenin geçersiz olduğunu, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

.... Noterliği'nin 29.07.1987 tarihli ... yevmiye nolu satış vaadi sözleşmesi ile ... murisi annesi ...'ın ölümü ile kendisine intikal etmesi lazım gelen Yeniköy Mahallesi hudutlarındaki gayrimenkullerden hak ve hissesine düşecek olanın tamamını ...'a satmayı vaat etmiştir. ... Noterliği'nin 28.11.2012 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile de ..., ... Noterliği'nin 29.07.1987 tarihli ... yevmiye nolu satış vaadi sözleşmesi ile sahibi bulunduğu gayrimenkulün tamamını alıcısı ...'a satmayı vaat etmiştir.

Somut olayda; davacı, dava konusu satış vaadi sözleşmeleri gereğince ... Mahallesi, 1003 ada, 3 parsel sayılı taşınmazdaki ... adına kayıtlı 240/4480 paydan veraset ilamına göre davalılara intikal eden kısmının davacı adına tescilini talep etmiştir. Dava konusu payın 1003 ada 3 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydında ... kızı ... adına kayıtlı olduğu, 16.07.2014 tarihinde tapu kaydında yapılan düzeltme ile soyadı eklenerek ... kızı ... olarak tescil edildiği anlaşılmaktadır.

Paydaş ..., vaat borçlusu ...'ın murisi olup dava konusu pay elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabidir. Satış vaadi sözleşmesi ile ortaklık dışı kişiye satış vaadinde bulunulduğundan sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağı mümkün değildir. Bu gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken mahkemece zamanaşımı süresinin ifa olanağının doğması ile başlayacağı gözardı edilerek zamanaşımı nedeniyle davanın reddine karar verilmesi doğru değil ise de davanın reddi sonuç olarak yerinde olduğundan HUMK’nın 438/son maddesi gereğince hükmün gerekçesinin değiştirilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir.