Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/1503 K.2014/5869

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 11.01.2007 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 24.10.2013 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı Şemşettin Tayfun vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 06.05.2014 günü için yapılan tebligat üzerine taraflardan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, 1998 yılında davalı Şenol ve arkadaşları tarafından kurulan davacı kooperatifin arsa sağlamak amacıyla Yakup Ekşi ile Kadıköy 12. Noterliğinde 03.07.2007 günü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediğini, davalı Şenol’un Yakup’tan aldığı muvafakatnameye dayanarak 1485 parsel sayılı taşınmazda inşaat sözleşmesiyle tarafına bırakılan 59/100 payın, 52/100 payını 22.04.1998 günü noterde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle;

uhdesinde kalan 7/100 payı da dava sonra satış yoluyla davacıya devrettiğini, taşınmazda kat irtifakının davalı Şenol adına kurulduğunu, davalı Şenol’un dava konusu bağımsız bölümü muvazaalı olarak davalı Şemsettin’e devrettiğini ileri sürerek, davalı Şemsettin adına kayıtlı (E) blok 9 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir.

Davalı Şemsettin, taşınmazı tapu kaydına güvenerek edindiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Davalı Şenol ise, arsayı davacıya satış vaadi sözleşmesiyle devrettiğini, taşınmazdaki payı oranında bağımsız bölümün adına tescil edildiğini, dava dışı Semra’dan aldığı borcu ödeyemediği için çekişme konusu taşınmazı Semra’ya devrettiğini belirterek davayı kabul etmiştir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir. Hükmü, davalı Şemsettin Tayfun vekili temyiz etmiştir. Dava arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden taşınmaz temlik alan davacının tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölüm yüklenici tarafından temlik ettiği kişi dışında üçüncü bir kişiye tapudan devredilebilir. Tapu kaydını devralan üçüncü kişinin hukuki durumu TMK’nın 1023 ve 1024. maddeleri gereği değerlendirilmesi gerekir.

Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat “hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.” Belirtilen ilke, TMK’nın 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” hükmü yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki TMK’nın 1024. maddesinde de “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır.

Ne var ki, tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.

Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK’nın 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.

Somut uyuşmazlıkta, davalı yüklenici Şenol ile davalı arsa maliki arasında Kadıköy 12. Noterliğinde 03.07.1997 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Davalı yüklenici bu sözleşme uyarınca tarafına bırakılan 59/100 payın 52/100 payını 22.04.1998; bakiye 7/100 payı da 17.05.2001 tarihinde noterde düzenlenen devir ve temlik sözleşmesiyle davacı kooperatife devretmiştir. Sözleşmeye konu taşınmazda 05.07.2000 günü kat irtifakı kurulması sırasında tapuda arsa malikinden edindiği payı bulunan davalı

Şenol adına bağımsız bölümler tescil edilmiştir. Davalı Şenol adına kayıtlı bu bağımsız bölümlerden çekişme konusu taşınmazın mülkiyetini dava dışı Semra’ya 27.11.2000 günü satış yoluyla nakletmiştir. Semra da taşınmazı edindikten 5 yıl 6 ay sonra davalı Şemsettin’e tapudan satış yoluyla devretmiştir. Bu devirler sırasında çekişme konusu taşınmazın tapu kaydında mülkiyetin naklini engelleyici ya da kötüniyetle edinildiğini kanıtlayacak bir şerh bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Davalı yüklenici Şenol inşaat sözleşmesiyle edindiği tüm payı davacı kooperatife devredip herhangi bir hakkı bulunmadığı halde dava dışı Semra’ya bağımsız bölüm satması yolsuz tescildir. Ancak, bu durumu taşınmazı Semra’dan 5 yıl 6 ay sonra edinen davalı Şemsettin’in bildiğine ilişkin bir kanıt sunulmamıştır.

Taşınmazın kısa aralıklarla devredildiği gerekçesiyle mahkemece davacının istemi kabul edilmiş ise de tapu kayıtlarından da anlaşıldığı üzere çekişme konusu taşınmazın sık aralıklarla devredilmiş olmadığı anlaşılmaktadır. Dolayısıyla davalı Şemsettin’in yolsuz tescili bildiği veya bilmesi gerektiği kanıtlanamadığından TMK’nın 1023. maddesi uyarınca çekişme konusu taşınmazı tapu kütüğündeki sicile dayanarak iyiniyetle edindiği kabulü gerekir.

Mahkemece, davacının isteminin reddi gerekirken yukarıda belirtilen hususlar gözetilmeden kabul hükmü kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.