Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/16296 K.2016/4444

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 07.09.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil ikinci kademede tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 19.04.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden temlik alınan bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili, mümkün olmadığı takdirde tazminat isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkilinin arsa maliki ile davalı yükleniciler ... ve ... arasında .... Noterliğinde 22.09.2004 günü düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yüklenicilere bırakılan 5285 ada 28 parsel sayılı taşınmazdaki 26/ 177 arsa paylı 1. bodrum kat 5 ve 6 no'lu bağımsız bölümü yüklenicilerden ....

Noterliğinin 26.05.2006 günlü satış vaadi sözleşmesi ile temlik aldığını, bedelini ödeyerek zilyetliğini aldığı taşınmazın yükleniciler tarafından ...'e 09.10.2009 tarihinde muvazaalı olarak tapudan devredildiğini ileri sürerek taşınmazın müvekkili adına tescilini mümkün olmadığı takdirde taşınmazın bugünkü değeri 200.000,00 TL'ye karşılık fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 10.000,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren faiziyle birlikte ... dışındaki davalılardan müştereken ve müteselsilen alınmasını istemiştir.

Davalılardan arsa sahibinin mirasçıları, davacı ile diğer davalı yüklenici arasındaki satış sözleşmesinin tarafı olmadıklarını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Davalı ... vekili, müvekkilinin iyiniyetli 3. kişi olarak tapu siciline güven ilkesi gereği taşınmazı satın aldığını, davanın reddini savunmuştur.

Davalı ..., taşınmazı davacıya satış vaadi sözleşmesiyle temlik ettiğini, daha sonra teminat amaçlı olarak çok yakın arkadaşı ...'e devrettiğini, ...'e olan borcunu hala ödeyemediğini, borcunu ödediğinde taşınmazı davacıya devredeceğini, ...'in beyanlarını kabul etmediğini belirtmiştir.

Mahkemece tapu iptali ve tescil talebinin reddine, tazminat talebinin kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölüm yüklenici tarafından temlik ettiği kişi dışında üçüncü bir kişiye tapudan devredilebilir. Tapu kaydını devralan üçüncü kişinin hukuki durumunun TMK'nın 1023 ve 1024. maddeleri gereği değerlendirilmesi gerekir.

Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat "hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir." Belirtilen ilke, TMK'nın 1023. maddesinde "tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki TMK’nın 1024. maddesinde de “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır.

Ne var ki, tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.

Kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK'nın 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.

Somut uyuşmazlıkta, davalı yüklenici ..., ... ile davalı arsa maliki arasında .... Noterliğinde 22.09.2004 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Davalı yüklenici bu sözleşme uyarınca tarafına bırakılan 26/177 arsa paylı 1. bodrum kat 5 ve 6 no'lu bağımsız bölümleri noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle davacı derneğe temlik etmiştir. Sözleşmeye konu taşınmazda 24.12.2007 tarihinde kat irtifakı kurulmuştur.

Yüklenici, arsa sahibinden aldığı .... Noterliğinde düzenlenen 17.12.2007 tarihli vekaletname ile dava konusu taşınmazı 09.10.2009 tarihinde ...'e satış yoluyla devretmiştir.

Mahkemece gerek yapının oturumunun büyütülmüş olması ve cephelerde kapalı/açık çıkmalar yapılmış olması, gerekse yapıya çatı katı ilave edilmiş olması nedeniyle mevcut yapının imar durumu itibariyle tadilat projesi/röleve projesi ile yasal hale getirilmesi dolayısıyla yapı kullanma izin belgesi alınması ve sözleşmeye konu taşınmazın mülkiyetinin davacıya devrinin mümkün olmadığı gerekçesiyle tapu iptali ve tescil talebinin reddine, tazminat talebinin kabulüne karar verilmiş ise de yapılan araştırma ve inceleme hüküm kurmaya elverişli değildir.

Yüklenici tarafından 26.05.2006 tarihinde davacıya temlik edilen dava konusu bağımsız bölüm 09.10.2009 tarihinde tapuda davalı ...'e devredildiğinden ve davacı da bu devrin muvazaalı olduğunu iddia ettiğinden ve yüklenici tarafından devrin teminat amaçlı yapıldığı belirtildiğinden mahkemece TMK’nın 1023. maddesi uyarınca tarafların delilleri değerlendirilerek bağımsız bölümün maliki olan davalının iyiniyetli olup olmadığı, söz konusu taşınmazın el ve işbirliği ile devredilip devredilmediği belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekmektedir.

Mahkemece belirtilen husus gözetilmeden eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.