Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/16839 K.2016/3831

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 25.07.2012 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine dair verilen 29.05.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili ve davalı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde taşınmazların gerçek değerinin tazmini isteğine ilişkindir.

Davalılar, davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, davanın tapu iptali ve tescil yönünden reddine, tazminat yönünden ... ve ...'e karşı açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, ...'na karşı açılan davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davacılar vekili ve davalı ... vekili temyiz etmiştir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre davacılar vekili ve davalı ... vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Borcun ifa edilmemesi borçlunun sözleşmenin kendisine yüklediği ifa yüküne karşı bir davranış içinde olmasını ifade eder. Bu durumda borçlu ya borcu ifa imkanını kendi kusuru sonucu kaybetmiştir ya borcu ifa imkanına sahip olduğu halde haklı bir sebep bulunmaksızın ifadan tüm olarak kaçınmaktadır veya ifa etmiştir ama bu ifası noksandır, ayıplıdır ya da borçlu ifada kusurlu olarak gecikmiştir. Kural olarak borcun ifa edilmemesi borçlunun sorumluluğu sonucunu meydana getirir ve borcun ifa edilmemesinde borçlu "kusurlu" kabul edilir. 6098 sayılı Borçlar Kanununun 112 ve devamı maddeleri muaccel borcun ifa edilmemesi sonuçlarını düzenlemektedir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin herhangi bir nedenle ifa edilmemesi sonucu vaat alacaklısı alacağını kısmen veya tamamen elde edemez. Dolayısıyla ifa yokluğu nedeniyle zarara uğrar. Borçlar Kanununun 112 ve devamı maddeleri uyarınca alacaklının zararının tazmini gerekir. Bu tazminatın nedeni borçlunun taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü genellikle bir akte dayanır. Onun için buna (akdi tazminat), borçlunun sorumluluğuna da (akdi sorumluluk) denilmektedir.

Akdi sorumluluğun söz konusu olabilmesi için şu temel şartların olayda varlığı aranmalıdır. Geçerli bir borç ilişkisinin varlığı, bu borcun hiç ifa edilmemiş ya da kısmen ifa edilmiş bulunması, borçlunun borcunu ifa etmemesi nedeniyle alacaklının bir zarar görmesi, zarar ile borcun ifa edilmemesi arasında bir illiyet bağı olması, borçlunun ifa etmemede kusurlu olması.

Ayrıca, 6537 sayılı Kanun ile değişik 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesine göre, "Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bakanlık asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabilir. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz."

Somut olayda; davadaki istemin dayanağı 19.11.2009 tarihinde düzenlenen 17770 ve 17771 yevmiye numaralı taşınmaz satış vaadi sözleşmeleridir. Bu sözleşmelerle davalı ..., 403 parsel sayılı taşınmazı (özel parselasyon krokisindeki 11 ve 12 parsel sayılı taşınmazları) davacılara satmayı vaadetmiştir. Dava konusu 403 parsel sayılı taşınmaz tarla niteliğinde olup 16.800 m2 yüzölçümüne sahiptir.

Mahallinde yapılan keşif sonrası düzenlenen 24.09.2013 ve 11.03.2014 tarihli Harita Mühendisi bilirkişi raporunda, 5578 sayılı kanun ile değişik 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunun 8. maddesinin son fıkrası uyarınca 403 parsel sayılı taşınmazın belirtilen kanun maddesi hükmü kapsamında kaldığından dava konusu taşınmazda üçüncü bir kişiye hisse devrinin mümkün olamayacağı bildirilmiştir. Oysa ki, söz konusu maddede 6537 sayılı kanunla değişiklik yapılmıştır.

6537 sayılı kanun ile değişik 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi uyarınca dava konusu taşınmazların davacılar adına tescili mümkün olmadığından satış vaadi sözleşmelerinin hüküm ve sonuç meydana getirmeyeceği, sadece bir taahhüt işlemi olarak davalıyı borçlandıracağı açıktır. Dolayısıyla davacılar, satış vaadi sözleşmelerine dayanarak mülkiyet aktarımı isteminde bulunamaz.

Sadece sözleşmenin tarafı olan davalı taşınmaz malikinden ifa edilmeme sebebiyle tazminat isteyebilir.

Bu itibarla mahkemece, dava konusu taşınmazların dava tarihindeki rayiç değerinin mahallinde keşif yapılarak bilirkişiye hesaplattırılması, bulunacak miktarın davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken belirtilen hususlar gözetilmeksizin yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir. Kabule göre de davanın reddedilen kısmı üzerinden, kendisini vekille temsil ettiren davalı ... lehine vekalet ücretine hükmedilmemesi de yerinde değildir.