Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/16934 K.2016/4265

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 24.12.2002 gününde verilen dilekçe ile üst hakkına elatmanın önlenmesi ve ecrimisilin tahsili istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; ecrimisilin tahsili isteminin kabulüne dair verilen 29.05.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, lehine 289 ada 5 parsel sayılı taşınmaz üzerinde 27.04.1998 başlangıç tarihli üst hakkı kurulduğu ve taşınmazın kendisine 18.05.1998 günlü tutanakla teslim edildiği halde davalı ... Bakanlığının taşınmazı boşaltmadığını belirterek davalıdan 4 yıl 3 aylık süre için şimdilik 31.000 Amerikan Doları miktarındaki ecrimisilin dönem sonlarından işleyecek faizi ile tahsilini talep etmiştir.

Davalı, dava konusu taşınmazı 03.05.1974 günlü protokol uyarınca kullandığını ileri sürerek davanın reddini talep etmiştir.

Mahkemece, 18.05.1998 ila 18.05.2002 tarihleri arasında davalının fazladan kullandığı 3450 m2 yer için belirlenen toplam 1.063.447 TL ecrimisilin dönem sonlarından tahakkuk edecek faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Hükmü davalı vekili temyiz etmiştir.

Dava ecrimisilin tahsili istemine ilişkindir.

Öğretide ve yargısal uygulamalarda ifade edildiği gibi ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK 25.02.2004, 2004/1-120-96)

Ayrıca, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Öte yandan, TMK'nin 6. maddesi uyarıca iddia sahibi iddiasını ispat ile yükümlü olup, ecrimisil isteğine ilişkin davalarda da, öncelikle davacının işgalin varlığını, süresini ve işgalli alanın miktarını kanıtlaması gerekmektedir.

Dosya kapsamı ve toplanan delillere göre; dava konusu 289 da 5 parsel sayılı taşınmaz üzerinde davacı lehine 27.04.1998 tarihli üst hakkı kurulduğu ve davalının taşınmaz üzerinde üst hakkı sahibi olan davacıdan öncelikli olan bir hakkının bulunmadığı, ve taşınmazın 3.450 m2 kısmının 15.07.2010 tarihinde boşaltılıncaya kadar davalıya bağlı .......... ..... .. ........... ........... Komodorluğu tarafından kullanıldığı anlaşılmaktadır.

Somut olayda hükme esas alınan bilirkişi raporlarındaki hesap yöntemi yukarda açıklanan ilke ve esaslara uygun değildir. Şöyle ki, emsal araştırması yapılmamış, üst hakkı sahibi davacının taşınmaz malikine üst hakkı kurulması nedeniyle ödediği bedel de dikkate alınarak bu bedel esas alınmak suretiyle takip eden dönemlerde ÜFE oranında artış yapılarak ecrimisil saptanıp sonuç ecmisile hükmolunması gerekirken aylık 70.000 ETL/m2 üzerinden hesaplama ile ecrimisil miktarı belirlenmiştir.

O halde, mahkemece öncelikle davalının kullandığı kısım nedeniyle ecrimisilden sorumlu olacağı gözetilerek, yukarıda açıklanan ilke ve esaslar doğrultusunda emsal araştırması da yapılarak, taşınmazların boş arsa olarak dava konusu edilen ilk dönemde getirebileceği kira parasının davacının üst hakkı nedeniyle taşınmaz malikine de ödediği bedel de dikkate alınarak belirlenmesi, sonraki dönemler için de ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktarın (temyiz edenin sıfatı da dikkate alınarak) hüküm altına alınması gerekirken, eksik araştırma ve yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.

Kabule göre de; dava dilekçesinde talep edilen bölüm için dönem sonundan, ıslah dilekçesinde talep edilen miktar bakımından ıslah tarihinden itibaren faize hükmolunması gerekirken tüm bedel için dönem sonunda faize hükmolunması da doğru değildir.