Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/17006 K.2015/1025

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 09.11.2009 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 27.12.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacılar, kendilerinin murisleri ... ile davalıların murisleri ... ve ... arasında 9.12.1960 tarihinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşme tarihinde nizalı olan taşınmaza ilişkin hukuksal sürecin tamamlanamaması nedeniyle tapuda devir işleminin yapılamadığını, sözleşme tarihinde taşınmaz bedelinin 25 dönüm rayici üzerinden tamamen ödendiğini, sözleşme de kararlaştırıldığı şekilde mahkeme kararıyla taşınmazın başkasına geçmesi durumunda aynı köyden alıcının talep ettiği başka bir 25 dönüm tarla verilmesi ve devirden rücu halinde ayrıca 3.000 TL cezai şart ödenmesinin kararlaştırıldığını,

davalıların tapu devrine yanaşmadığını ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla öncelikle murislerinden davalılara intikal eden 442 parsel numaralı taşınmazın adlarına cebren tescilini, olmazsa aynı köyden davalılara intikal eden başka bir taşınmazın 25 dönümünün adlarına cebren tescilini, bu da olmadığı takdirde rayiç bedel üzerinden 25 dönüm tarlaya tekabül edecek meblağın davalılardan tahsilini istemişlerdir.

Davalılar, sözleşmenin zamanaşımına uğradığını savunarak bu nedenle davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, tapu iptali ve tescil davasının reddine, bedele ilişkin talebinin kabulü ile 200.000 TL’nin davalılardan tahsiline dair verilen karar tarafların temyizi üzerine Dairemizce "Mahkemece her ne kadar davacı vekili tarafından 442 parsel numaralı taşınmaz olmadığı takdirde 506 parsel numaralı taşınmazın mülkiyetinin verilmesi talep edilmişse de gayrimenkul sözleşmesinin zamanaşımı süresinin 10 yıl olup davalı vekili tarafından süresinde zamanaşımı itirazında bulunulduğu gerekçesiyle davacıların tapu iptali ve tescil taleplerinin reddine karar verilmiştir.

Tarafların murisleri arasında 09.12.1960 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği hususu çekişmesizdir. Sözleşme gereğince davaya konu taşınmazın zilyetliğinin sözleşme tarihinde davacı tarafa devredildiği, davacı tarafın dava tarihine kadar zilyetliklerini çekişmesiz olarak sürdürdükleri dosya kapsamından anlaşılmakta olup bu husus mahkemenin de kabulündedir. Zilyetlik devam ettiği sürece zamanaşımı süresinin işlediğinden söz edilmez" gerekçesiyle bozulmuştur.

Mahkemece, bozma ilamına uyulmuş ve davanın kısmen kabulü ile 442 parsel sayılı taşınmazın davalılar adına olan toplam 126/336 hissesinin tapu kayıtlarının iptali ile bu hissenin ... Noterliğinin 09.04.2013 tarihli 02281 yevmiye numaralı veraset ilamındaki payları oranında ... mirasçıları adına tapuda tesciline, davacı tarafın diğer taleplerinin zamanaşımı sebebiyle reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiştir.

Mahkemece bozma ilamına uyulduğu halde bozma gereği tam olarak yerine getirilmemiştir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle ileride esas sözleşme yapılması, diğer bir deyişle taşınmaz satım akti icrası kararlaştırıldığından satış vaadi sözleşmesinin de ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesindeki esaslı unsurlarını taşıması gerekir.

Satış vaadinin konusu bir bağımsız bölüm ise satış vaadi sözleşmesinde bağımsız bölümün üzerinde bulunduğu ada ve parsel, kurulmuşsa kat irtifakında aldığı numara, arsa payı ve bağımsız bölümü diğerlerinden ayıracak unsurlar gösterilmelidir. Zira satış vaadi sözleşmesinin konusunun sözleşmeye yazılmış olması sözleşmenin esaslı unsurları arasındadır. Aksi halde belirlilik unsurunun yokluğu sözleşmeyi geçersiz hale getirir.

Davacıların murisleri ... ile davalıların murisleri ... ve ... arasında 9.12.1960 tarihinde noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde, 442 parsel sayılı taşınmazın bedelinin tamamen ödendiğini, sözleşme gereğince şayet mahkeme kararıyla taşınmazın başkasına geçmesi durumunda aynı köyden alıcının talep ettiği başka bir 25 dönüm tarla verilmesi ve devirden rücu halinde ayrıca 3.000 TL cezai şart ödenmesinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.

Bunun üzerine davacı vekili tarafından 442 parsel numaralı taşınmaz olmadığı takdirde 506 parsel numaralı taşınmaz hakkında tapu kaydının iptali ve davacılar adına tesciline karar verilmesi talep edilmiş ise de tarafların murisleri arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin 506 parsele yönelik talep yönünden konusu belirli değildir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Somut olayda; davacılar, murisleri ile davalıların murisleri arasında noterde düzenlenen 09.12.1960 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanarak öncelikle tapu iptali ve tescil, olmazsa taşınmazın rayiç bedelinin tahsili istemiyle eldeki davayı açmışlardır. Davalılar, sözleşmenin zamanaşımına uğradığını savunmuşlardır.

Mahkemece sözleşme gereğince davaya konu 442 parsel sayılı taşınmazın zilyetliğinin davacı tarafa devredildiği, dava tarihine kadar zilyetliğin devam ettiği, bu nedenle zamanaşımı sürelerinin işlemeyeceği ve 09.12.1960 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanarak açılmış tapu iptali ve tescil davasının davalıların hissesi oranında kabulüne karar verilmesi gerektiği,

her ne kadar davacı taraf gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre davalıların mahkeme kararıyla tarlanın başka birine devri halinde köyden kendilerinin talep ettiği başka bir 25 dönüm tarlayı vermeleri gerektiğini iddia ederek davalılara ait 506 no'lu parselden 25 dönümünün müvekkillerinin adına tesciline karar verilmesini talep etmiş ise de gayrimenkul satış vaaadi sözleşmesine konu edilen 442 parsel sayılı taşınmazın tapu kayıtlarının oluşmasının üzerinden 10 yıldan fazla süre geçmesine rağmen dava açılmamış olması nedeniyle davacının bu talepleri ile bedele yönelik taleplerinin zaman aşımına uğradığı gerekçesiyle bu taleplerinin reddine

karar verilmiştir. Tarafların murisleri arasında düzenlenen 09.12.1960 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereğince davaya konu taşınmazın zilyetliğinin sözleşme tarihinde davacı tarafa devredildiği, davacı tarafın dava tarihine kadar zilyetliklerini çekişmesiz olarak sürdürdükleri dosya kapsamından anlaşılmakta olup bu husus mahkemenin de kabulündedir. Zilyetlik devam ettiği sürece zamanaşımı süresinin işlediğinden söz edilmez.

Hal böyle olunca davacıların tazminata yönelik taleplerinin zamanaşımı süresi geçtiğinden söz edilerek reddine karar verilmesi doğru değildir.

Bu itibarla mahkemece, 442 parsel sayılı taşınmazın davacılar adına tesciline karar verilen 216/336 hissesi dışında kalan kısmı için tazminata hükmedilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.