Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/1984 K.2014/6216

Davacı S.. E.. vekili tarafından, davalılar S.. T.. vd. aleyhine 17.02.2011 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil veya tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne, asli müdahilin isteminin reddine dair verilen 18.07.2013 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi asli müdahil vekili ve davalı M.. E.. İnş. Tic. San. Ltd. Şti. vekili ile duruşmasız olarak davalı S..

T.. vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 13.05.2014 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden asli müdahil vekili Av. M.. Y.. ile davalı M.Ltd. Şti. vekili Av. C. A. geldi. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıkalamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KA R A R

Davacı, davalı arsa maliki Salih ile davalı yüklenici M. Ltd. Şti. arasında 20.07.2007 tarihinde yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yükleniciye bırakılan 15 numaralı bağımsız bölüm meskeni yükleniciden 12.03.2010 tarihli sözleşmeyle 200.000 TL bedelle temlik aldığını, noter ihtarına rağmen tapu kaydının devredilmediğini ileri sürerek taşınmazın adına tescilini veya ödenen 200.000 TL bedelin 12.03.2010 tarihinden itibaren işleyen faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Asli müdahil, dava konusu bağımsız bölümü yükleniciden 01.08.2007 günlü sözleşmeyle kaba inşaat olarak temlik alıp eksikliklerini tamamladığını ve taşınmazı 2009 yılından bu yana tasarrufunda bulunduğunu ileri sürerek adına tescilini, 22.02.2013 günlü dilekçesiyle de tescil mümkün olmadığı takdirde ödenen 200.000 TL bedelin 01.08.2007 tarihinden itibaren faiziyle birlikte alınmasını istemiştir.

Davalı yüklenici, dava konusu taşınmazı davacı S.. E..'ten aldığı borç karşılığı teminat olarak verdiğini, taşınmazı asli müdahil Mehmet’e bedeli karşılığı temlik ettiğini; davalı arsa maliki Salih ise, davalı yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, tarafına husumet yöneltilemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, davanın kabulü ile taşınmazın davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Hükmü, arsa maliki, yüklenici ve asli müdahil vekilleri temyiz etmiştir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve tüm dosya içeriğine göre davalı yüklenici M.. E.. Ltd. Şti. vekili ile asli müdahil Mehmet vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Davalı arsa maliki vekilinin temyiz itirazlarına gelince;

Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil; ikinci kademede alacak istemine ilişkindir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir.

Bir bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. Yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa teslimden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir.

Kuşkusuz yüklenicinin teslimden sonraki borcu ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam edeceğinden, yüklenici eserdeki ayıp ve eksikliklerden ve koşulları yerinde ise arsa sahibinin ceza-i şart ile sözleşmedeki diğer alacaklarından ve ayrıca kanundan kaynaklanan alacaklarından da sorumludur.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan yüklenici edimini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hak sebebiyle arsa payı veya bağımsız bölüm tapusunun devrini ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162 ve devamı maddelerine dayanarak kişisel hakkını arsa sahibinin onamı gerekmeksizin üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkı yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.

Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın dava edilerek arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece, tüm bu yönler üzerinde durulmalı, yüklenici, üçüncü kişi davacıya ancak hak kazandığını devir ve temlik

edebileceğinden bu husus duraksamaksızın saptanmalıdır. Bütün bu araştırmalar sonunda eserin (binanın) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği, ne var ki, yüklenicinin arsa sahibine gerek ayıp ve eksik işlerden, gerekse sözleşmede yer alan bazı hükümler sebebiyle sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakkın sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.

Somut uyuşmazlıkta, dava konusu 15 numaralı bağımsız bölüm davalı S.. T.. adına kayıtlıdır. Davacı, davalı yüklenici ile davalı arsa maliki ve dava dışı diğer arsa malikleri arasında noterde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik aldığı adi yazılı sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescil; ikinci kademede alacak isteminde bulunmuştur.

Hükme esas alınan 04.06.2012 günlü bilirkişi kurulu raporunda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin % 95 oranında yerine getirildiği, eksik iş bedelinin 23.728,50 TL, SGK ve yapı denetim firması borcu toplamının 67.423,45 TL olduğu belirtilmiştir. Aynı bilirkişilerin 15.08.2012 tarihli ek raporunda, dava konusu taşınmaza bu bedellerden 8.723,40 TL isabet ettiği saptanmış, mahkemece bu bedel ile 392 TL iskan gideri toplamı 9.128 TL’nin depo edilmesine karar verilmiştir.

Yüklenici binayı % 95 oranında tamamlamakla davalı arsa malikinin edimi reddedemeyeceği, başka bir ifadeyle yüklenicinin eksik bıraktığı edimin arsa maliklerince katlanılabilecek seviyede olduğu anlaşılmaktadır. Yüklenici, arsa malikine karşı sözleşmeden doğan edimlerini tam ve eksiksiz olarak yerine getirdiğinde arsa malikinin karşı edimini ifa etmesini isteyebilir.

Eğer, yüklenici edimi arsa malikinin katlanabileceği oranda yerine getirmiş ise eksik ve ayıplı işler ile varsa tazminata konu borçların 818 sayılı BK’nın 81. maddesi uyarınca depo edilmesi halinde tescile hak kazanabilir. Bu durumda, yükleniciden temlik alan üçüncü kişi de 818 sayılı BK’nın 81. maddesi uyarınca arsa malikini ifaya zorlayamaz.

Davaya konu olayda, yüklenici edimini arsa malikinin reddedemeyeceği oranda tamamlamış ise de yükümlülüklerini tam ve eksiksiz olarak yerine getirmediği, eksik işler bulunduğu ve sözleşmeden kaynaklanan sosyal güvenlik kurumu ile yapı denetim giderlerinin mevcut olduğu, bunların toplam bedelinin de 91.151,95 TL olduğu bilirkişi raporuyla saptanmıştır. Yükleniciden bağımsız bölümü temlik alan davacı bu bedellerin tamamından sorumludur. Bu nedenle, arsa malikini tescile zorlayabilmek için yüklenicinin halefi olan davacıya bu giderlerin tamamını 818 sayılı BK’nın 81. maddesi uyarınca depo etmek üzere süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

Mahkemece, yukarıda açıklandığı şekilde eksik iş ve diğer giderlerin toplamının depo edilmesi gerekirken sadece dava konusu bağımsız bölüme düşen giderin depo ettirilerek davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.