Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/2031 K.2014/5775

Davacılar tarafından, davalılar aleyhine 26.05.2010 gününde verilen dilekçe ile TMK'nın 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 18.07.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kâğıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, TMK'nın 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacılar vekili, dava konusu taşınmazın 140,00 m2'lik kısmının, davalıların murisi İ.. Ö.. tarafından 22.05.1978 tarihli satış sözleşmesi ile davacıların murisi Mehmet A.. Ö..'a satıldığını ve bu kısmın zilyetliğinin devredildiğini, dava konusu yere müteveffa Mehmet A.. Ö..'un ev yaptığını ve vefatına kadar kullandığını, daha sonra ise mirasçılarının kullandığını, evin değerinin arzın değerinden fazla olduğunu belirterek, evin bulunduğu kısmın tapusunun iptali ile davacılar adına tescilini talep etmiştir.

Davalı vekili, istemin zamanaşımına uğradığını, davacıların mirasçı sıfatı ile dava açtıkları ve bu sebeple aralarında zorunlu dava arkadaşlığı olduğu halde mirasçılardan E.. T..'nın davada yer almadığını, taşımaz üzerindeki yapının ruhsat ve iskan belgelerinin murisleri İ.. Ö.. adına düzenlenmiş olduğunu, haricen düzenlenen satış sözleşmesinin geçersiz olduğunu, ayrıca satışa konu bölümün ifrazı mümkün olmadığından sözleşmenin ifasının da mümkün olmadığını, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, tapulu taşınmazların satışının resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olamayacağı, davacıların dayandığı satış sözleşmesinin adi yazılı şekilde düzenlenmiş olması sebebiyle geçersiz olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiştir.

TMK'nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK'nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

TMK'nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;

TMK'nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK'nın 3.maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa

değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.

c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Somut olaya gelince; davacılar vekili TMK'nın 724. maddesine dayalı temliken tescil talebinde bulunmuş ve yapının 22.05.1978 tarihli satış sözleşmesine güvenerek yapıldığını beyan etmiştir. Buna göre tarafların gösterecekleri deliller toplanarak ve mahallinde yeniden keşif yapılarak davacıların murisi tarafından inşa edilen bir yapı olup olmadığı, öncelikle temliken tescil isteyen davalıların murisi Mehmet A.. Ö..'un bu yapıyı iyiniyetli olarak inşa edip etmediği tespit edilmelidir. İyiniyet koşulunun gerçekleştiğinin belirlenmesi halinde Dairemizin yukarıda belirtilen ilkeleri doğrultusunda sırası ile diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılarak sonuca göre bir karar verilmelidir.

Eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.