Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/2035 K.2014/6245

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 20.05.2009 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 31.01.2013 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı A.. O.. vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 13.05.2014 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. Z. A. ile karşı taraftan davalılar Ö.. E.. geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafların sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, Silivri 1. Noterliğinin 29.12.1983 günlü ve 19057 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalılardan R. O. mirasçıları satış vaadi sözleşmesinin miras bırakanları R. O.’un 15.11.1983 tarihinde vefatından sonra vekili tarafından düzenlendiğini, vekalet ilişkisinin murislerinin ölümü ile son bulduğundan satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu belirterek, bir kısım davalılar A.. T.., F.. U.., İskender ve R.. E.. ise duruşmalardaki beyanlarıyla davanın reddini savunmuşlar, davalılardan F.. T.. ise murislerinin satış vaadi sözleşmesi yapmadığını belirterek davanın reddini savunmuş, diğer davalılar ise yargılamalara katılmamış ve savunmada bulunmamışlardır.

Mahkemece, sözleşmenin düzenlendiği tarih olan 29.12.1983 tarihinden önce satış vaadinde bulunanlardan R. O.'un ölü olması nedeni ile adına vekaleten işlem yapan K. T.'un vekalet görevinin sona erdiği, R. O. mirasçıları olan davalılar yönünden sözleşmenin geçersiz olduğu, sözleşmede taşınmazların parsel numarasının belirtilmediği, satış vaadinde bulunan Neriman Ulukan, M.. E.., A.. T.., M.. O.. ve A.. O.. haricinde murisin mirasçısının bulunduğu, dava konusu taşınmazlarda mirasçılarının hisselerine isabet edecek yerlerin de belli olmadığı, sözleşmede belirtilen hisseler yönünden zilyetliğin devredildiğine dair beyanın soyut nitelikte olduğu ve taşınmazların zilyetliklerinin de devredilmediği, zamanaşımı süresinin de geçtiği gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Borçlar Kanunu’nun 22. maddesinden alan satış vaadi sözleşmeleri, BK’nın 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde TMK’nın 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden BK’nın 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması TMK’nın 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Diğer taraftan satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı ortağın payının alıcı ortağın payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.

Bu genel bilgiler ışığında dosya kapsamında bulunan bilgi ve belgelerden;

29.12.1983 tarihli satış vaadi sözleşmesinde Neriman Ulukan, M. E. A. T. M. O. ve R. O.'a vekaleten Kani

Tok’un, satın almayı vaat eden davacı A.. O..’a G. köyü, Cilt:114, sahife 129, sıra no 83, Cilt:114, sahife 128, sıra no 81'de kayıtlı taşınmazlar ile D. 6186, 9093, 2180, 6469 ve 5379 parsel sayılı taşınmazlardaki müvekkillerinin murislerinden intikal eden miras hak ve hisselerini ve gerekse şahsen sahibi bulundukları hisselerin tamamını satış vaadi alacaklısı davacıya satmayı vaat ettikleri ayrıca taşınmazların zilyetliklerinin de devredildiği görülmektedir.

Satış vaadine konu taşınmazlardan D.. 6186, 9093, 2180, 6469 ve 5379 parsel sayılı taşınmazların tarafların ortak murisi M. O. adına kayıtlı olduğu, Silivri Sulh Hukuk Mahkemesinin 2007/169-765 EK sayılı dosya içersindeki tapu kayıtları ve Silivri Asliye Hukuk Mahkemesinin 1983/199 E. 1998/476 K. sayılı ilamından da dava konusu 3194 parselin dayanağının 28.11.1958 tarihli Cilt:114, sahife 129, sıra 83 no’lu tapu kaydı, 4259 parselin dayanağının ise 28.11.1958 tarihli Cilt:114, sahife 128, sıra 81 no’lu tapu kaydı olduğu ve gerek 3194 gerekse de 4259 parsellerde tarafların müşterek mülkiyet halinde paydaş oldukları anlaşılmaktadır.

Silivri Sulh Hukuk Mahkemesinin 14.03.1996 tarih 1996/168 E. 134 K. sayılı veraset ilamına göre davacı ve davalılar ile taraflar dışındaki dava dışı kişilerin M. O.’un mirasçıları oldukları görülmektedir.

Yine davaya konu satış vaadi sözleşmesine dayanak Silivri Noterliğinin 08.03.1983 tarih ve 3280 yevmiye numaralı vekaletnameden, bir kısım davalıların murisi R. O.’un özetle, “…D.

Köyü hudutları dahilinde vaki ve kain bulunan bilumum murislerimden intikal etmiş ve edecek bilumum gayrimenkullerini ve gayrimenkullerdeki hisselerini gerek namıma intikalinden evvel, gerekse namıma intikalinden sonra dilediği bedel ve şartlarla, hisseli veya hissesiz, toptan veya parça parça olarak alıcısı bulunan A.. O..’a satmaya…satış vaadi sözleşmelerini tanzim ve imzaya, alıcısı A..

O.. adına tapuda memuru mahsusu huzurunda kat’i ferağ takrirlerini vermeye….benim adıma benden farksız olarak yapıp tamamlamaya….keza Borçlar Kanununun 397. maddesi hükümlerince ölümümden sonrada geçerli olmak üzere…” K. T.’u vekil tayin ettiği sabittir.

Yapılan bu tespitler sonrasında somut olaya gelince;

Vekili aracılığıyla satış vaadinde bulunan R. O.’un sözleşme tarihinden önce vefat ettiği anlaşılmakta ise de, dayanak vekaletnameden R. O.’un vefatından sonrada geçerli olmak üzere de K. T.’un vekil tayin ederek satış vaadi sözleşmesi yapmak üzere yetki verdiği ayrıca murisin ölümünden sonra kanuni mirasçılarına geçen vekaletten azil hakkının R. O. mirasçıları olan davalılar tarafından kullanıldığına dair bir savunmada da bulunulmadığından R. O. mirasçıları yönünden de geçerli bir satış vaadi sözleşmesi bulunmasına rağmen sözleşmenin geçersiz olduğunun kabulü doğru değildir.

Diğer yandan, tarafların müşterek malik bulundukları 3194 ve 4259 parsel numaralı taşınmazlarda davacının da hissedarlar arasında yer aldığı, kaldı ki; sözleşmede taşınmazların zilyetliklerinin de devredildiğinin belirtilmesine rağmen dava konusu tarafların murisi M. O. adına kayıtlı 6186, 9093, 2180, 6469 ve 5379 parsel numaralı taşınmazlarda ise davacı ile satış vaadi borçlusu veya mirasçısı olan davalıların murislerinin terekesi üzerinde elbirliği mülkiyet (iştirakli) halinde malik oldukları, davacının üçüncü bir kişi olmadığı, 26.05.1954 tarih 7/17 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince mirasçılar arasında zamanaşımının cereyan etmeyeceği dikkate alınmadan davanın zamanaşımı süresi geçtiği gerekçesi ile reddi de doğru görülmemiştir.

Son olarak, satış vaadi sözleşmesine konu, Cilt:114, sahife 129, sıra 83 no’lu tapu kaydı dava konusu 3194 parsel, Cilt:114, sahife 128, sıra 81 no’lu tapu kaydı ise 4259 parsel olduğu halde taşınmazların parsel numarasının belirtilmediğine ilişkin ret gerekçesi ile elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı ortakların paylarının alıcı ortağın payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı olduğu gözardı edilerek, elbirliği ortaklarının tamamının satış vaadinde bulunmadığına ilişkin ret gerekçesi de doğru olmamıştır.

Hal böyle olunca; yukarıda yazılı nedenlerle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunduğundan infazda tereddüt yaratmayacak şekilde davanın kabulüne ilişkin hüküm tesis edilmesi gerekirken, istemin reddi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.

Kabule göre de; bir kısım davalılar murisi F. T.’in davacı ile yaptığı bir satış vaadi sözleşmesi bulunmamasına rağmen F.T. mirasçıları olan davalılar Cevdet ve F.. T.. hakkındaki davanın da esastan reddi doğru değildir.