Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2014/3148 K.2014/7114

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 18.09.2012 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 26.11.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davalı, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhedilmediğini, iyiniyetli üçüncü kişi olarak taşınmazdan pay satın aldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, satış vaadi sözleşmesi kişisel hak doğurduğundan ancak satış vaadinde bulunana karşı dava açılabileceği, bu hakkın yeni malike ileri sürülemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ilerde kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzeninin sağlanması düşüncesiyle, satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.

Belirtilen ilke, TMK’nun 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde hükme bağlanmış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddede “bir ayni hak yolsuz olarak

tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplam düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.

Somut olayda; kayıt sahibinin mülkiyeti, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan hakkın bertaraf edilmesi kastiyle ve kötü niyetle kazandığı ileri sürüldüğünden, malikin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi olup olmadığının araştırılması zorunludur. Burada, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilip edilmediğinin önemi yoktur. Önemli olan, mülkiyet hakkı sahibinin satış vaadi sözleşmesini bilmesi gereken kişilerden olup olmadığının saptanmasıdır.

Böyle olunca, taraflardan davacının kötüniyet iddiasına karşı delilleri istenip toplanmalı ve davalının durumu Türk Medeni Kanununun 3. maddesi çerçevesinde değerlendirilerek bir sonuca ulaşılmalıdır.

Somut olaya gelince; vaat borçlusu S.. G.., 8.. parsel sayılı taşınmazdaki hak ve hisselerini Kartal ... Noterliği'nin 14.09.1986 günlü ve 54.. yevmiye no'lu satış vaadi sözleşmesi ile davacıya satmayı vaadetmiş olmasına rağmen 27.03.2002 tarihinde Kartal... Noterliği'nin 27.03.2002 tarihli ve 90.. yevmiye no'lu satış vaadi sözleşmesi ile S.. İ..'e satmayı vaadettiği, 26.01.2004 tarihinde çekişme konusu taşınmazdaki payını vekili davalı S.. İ.. aracılığıyla Ş.. B..'a devrettiği, bu kişinin de 12.08.2011 tarihinde davalı S.. İ..'e devrettiği dosya içerisindeki satış vaadi sözleşmeleri ve akit tablolarından anlaşılmaktadır.

Bu durumda mahkemece, Türk Medeni Kanununun 1023 ve 1024. maddeleri hükümleri gözetilerek davalının muvazaalı olarak dava konusu payı devraldığını iddia eden davacının bu konudaki delilleri toplanıp değerlendirilerek sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.